Ça fait un moment que je ne voulais pas te parler d’un de mes projets. Ce n’est pas le plus fou, le plus rentable ou le plus cher. Mais c’est toujours un distributeur de billets passif avec un colocataire
C’est simplement un exemple accessible, à la portée de bien plus de monde qu’on imagine. Dans l’immobilier, même avec un salaire moyen autour de 1600€ par mois, il reste possible de décrocher un financement et de se lancer… à condition d’avoir le sens de l’organisation.
Le livret A risque de paraître bien fade à côté. Ce projet illustre ce qu’on peut concrètement réaliser en s’installant ailleurs. Un simple locataire, et voilà.
Voici comment s’est articulé ce projet de colocation, depuis l’achat jusqu’à la location :
- Un investissement passif avec la colocation :
- Peu importe la ville, l’argument « c’est trop cher chez moi » ne tient pas partout. À 500 mètres de l’appartement, les prix montent pourtant à 120 000€. Ce retour d’expérience n’est pas un mode d’emploi à copier-coller. Chacun doit adapter à ses contraintes et, surtout, négocier serré.
- Les améliorations envisagées
- Travaux :
- 14k€ pour les rénovations et la cuisine/salle de bain
- 1,6k€ pour la plomberie et l’électricité
- 3 à 4k€ pour le mobilier
- Financement
- Récapitulatif de l’achat
- Fiscalité
- Légal
- Mise en œuvre du projet
- Surprises rencontrées
- Location
- Le résultat
- Vidéo tour (en préparation)
- Bilan
- Cashflow :
- Au final, il reste 185,5€ par mois.
- Pour ceux qui visent l’excellence en investissement locatif, il existe des pistes pour aller plus loin.
Le distributeur de billets passif avec une colocation :
L’appartement ? Un 56m² dans une copro des années 70. Rien de tape-à-l’œil, rien qui fasse rêver sur le papier.
Les charges de copropriété s’élèvent à 1500€ par an.
On pourrait croire que c’est élevé, mais cela inclut l’entretien, l’eau chaude et froide, et le chauffage collectif. L’immeuble ne possède pas d’ascenseur, et l’appartement est situé au deuxième étage.
Un avantage non négligeable : le chauffage collectif, non réglable dans l’appartement, garantit une facture EDF stable.
Sur ces 1500€, 500€ restent à ma charge, non récupérables sur le locataire. Le prix affiché : 96 000€. Cher pour l’état et l’emplacement. Après négociation, j’arrache le bien à 82 000€.
La localisation n’est pas l’élément clé, même si l’excuse du « trop cher dans ma ville » revient souvent. À moins d’un kilomètre, les prix montent à 120 000€. Ce projet n’est pas à dupliquer sans discernement : alignez votre achat à vos moyens, et négociez toujours.
Une négociation correcte, même si, avec le recul, il y avait sans doute 3 à 5 000€ à gratter en plus. Facile à dire, après coup.
Niveau emplacement, c’est en plein centre-ville, ce qui compense le manque d’attrait du bâtiment et du quartier. D’ailleurs, des travaux d’amélioration sont prévus, notamment l’arrivée du tram.
L’objectif était limpide : créer une colocation. Pour y parvenir, la cuisine offrait une vraie opportunité.
Sa surface permet d’y installer un coin repas. Un espace attenant de 3,5m², non comptabilisé en surface habitable, offre du rangement en plus.
L’appartement était à l’origine configuré en deux chambres. La rentabilité se trouve dans la création d’une troisième.
Comment faire ? J’ai transformé le salon en chambre. Un artisan a fermé une partie de la double porte et installé une porte classique.
Certains s’interrogent : « Mais il faut un vrai lieu de vie, non ? » Voilà pourquoi, selon moi, ce n’est pas indispensable :
- Pour des étudiants, la vie sociale se déroule chez celui qui a le plus grand espace. Or, en colocation, mieux vaut éviter un salon trop spacieux pour la tranquillité de tous, voisins compris.
- Et puis ce n’est pas rentable.
Améliorations prévues :
Pour augmenter la valeur du bien, plusieurs postes d’amélioration se sont imposés :
- Rafraîchir murs et sols
- Déplacer la machine à laver de la salle de bains vers la cuisine, pour libérer de l’espace
- Transformer le salon en chambre
- Rénover la salle de bain
- Aménager le balcon
- Repenser entièrement la cuisine avec des équipements modernes (plaques électriques, lave-linge, lave-vaisselle, bar repas)
Bon à noter : les fenêtres sont récentes et n’exigent aucun changement.
Travaux :
Pour la première fois, j’ai voulu mettre la main à la pâte. Objectif : apprendre, mesurer le temps investi et voir les économies possibles. Deux devis complémentaires ont été sollicités :
- Repeindre et rénover le couloir et le salon, qui étaient vraiment en mauvais état
- Fermer le salon
- Installer une cuisine de gamme intermédiaire à supérieure (hors enseignes de bricolage classiques)
- Refaire les sols de la cuisine et de la salle de bains
- Remplacer le lavabo de la salle de bains
14 000€ : rénovations et cuisine/salle de bains
Un second devis concernait la plomberie et l’électricité.
L’installation d’origine n’était pas adaptée à une machine à laver, un lave-vaisselle ou des plaques électriques, qui nécessitent des lignes spécifiques.
Il a donc fallu tirer de nouveaux câbles depuis le tableau et ajouter des prises pour accueillir les nouveaux équipements selon le plan de la cuisine.
Côté plomberie, tout était à refaire, l’ancienne installation en plomb, un nombre de points d’eau insuffisant, et aucune possibilité de réutiliser l’existant pour la nouvelle cuisine.
1 600€ : plomberie et électricité
3 à 4 000€ pour le mobilier
Pour meubler chaque chambre, il a fallu prévoir :
- Un lit simple (pour éviter les invités prolongés et maximiser l’espace)
- Armoire, bureau, chaise de bureau, étagère, table de chevet, deux lampes, tapis
En tout, rénovation et aménagement ont représenté entre 18 et 20 000€.
Financement :
La banque a accordé un prêt sur 15 ans à 1,45 % pour une mensualité de 640€.
Le montant emprunté : 101 635€. Je n’ai pas visé 20 ans car les chiffres me semblaient déjà cohérents.
Petit bémol : la banque a souhaité une part d’apport, en raison de mon niveau d’endettement (on flirte avec les 7 chiffres à la maison…).
La question à se poser : à quel montant de loyer le projet devient-il rentable ?
En partant d’une base prudente, chaque chambre peut se louer 300€ charges comprises, d’après l’analyse du marché local.
Soit 900€ de loyers, charges incluses. Face à une mensualité de 648€, cela laisse une marge de presque 30 %. Pour la banque, le projet s’autofinance.
Attention, il ne faut pas confondre ce calcul avec le véritable cashflow, mais cela reste déterminant pour obtenir un prêt supplémentaire.
En réalité, il faut raisonner à partir du loyer net de charges, soit 750€ dans mon cas, ce qui constitue un minimum à atteindre. Sur le risque de vacance, je reste serein : la dernière chambre a trouvé preneur en six heures (annonce, visite, validation).
Résumé de l’achat :
- Prix d’achat : 82 000€
- Frais de notaire : 4 761€
- Frais d’agence : 5 500€
- Travaux et ameublement : 18 000€
- Coût total après rénovation : 110 261€
Fiscalité :
La location meublée relevant du statut LMNP permet d’amortir l’intégralité du bien et des travaux. Résultat : aucune imposition sur les loyers durant plusieurs années. Cette opération se cumule à mes autres biens sous ce régime, et viendra renforcer mon bilan annuel.
Juridique
La plus petite chambre fait moins de 10m² : impossible de signer des baux individuels. Les contrôles de police ne sont pas mon souci principal, notamment avec des étudiants étrangers, mais pour rester dans les clous, je privilégie le bail commun sans clause de solidarité. Rapidement, j’ai constaté qu’il n’y aurait aucune difficulté à louer.
Mise en œuvre du projet :
L’achat a été finalisé en avril, ce qui me laissait quelques mois jusqu’à la rentrée scolaire pour tout faire tranquillement et expérimenter sur le chantier.
J’ai obtenu 6 mois de différé, 122€ par mois pendant cette période. Un vrai bol d’air, puisque tout serait loué avant la reprise des remboursements. Au final, les travaux étaient bouclés bien avant l’été.
Choix fort : refaire entièrement le sol, qui ne me plaisait pas du tout.
Un professionnel aurait facturé entre 5 000 et 6 000€, matériel inclus. J’ai opté pour un PVC intensif à 22€/m², pour un total de 1 100€ de matériaux. En posant une partie moi-même (et avec de l’aide), la facture globale s’est limitée à 1 300€.
Le résultat est-il à la hauteur ?
Dans le programme de travaux, j’ai également géré la salle de bains et de nombreuses peintures.
Avec des supports propres, pas besoin de compétences particulières.
Un point clé : adapter le niveau de finition à la cible. Ici, les locataires sont étudiants, inutile d’atteindre la perfection.
J’ai donc laissé murs et plafonds dans les deux autres chambres en l’état.
En revanche, j’ai soigné la remise en peinture des portes, le changement de poignées, la reprise des plinthes et la pose de quarts de rond.
Côté déco, rien de spectaculaire : du simple, moderne, efficace.
La cuisine d’origine était d’une robustesse à toute épreuve !
Surprises :
Aucun chantier sans son lot d’imprévus : bons et moins bons.
Parmi les bonnes découvertes :
- L’appartement est sain, les murs sont droits, la fibre optique déjà installée, parfait pour l’accès internet. J’ai ajouté une prise dans l’entrée pour le modem.
Côté mauvaises surprises :
- L’électricité est un vrai casse-tête. Les couleurs de fils ne correspondent à rien (bleu derrière l’interrupteur, brun à l’ampoule), certains interrupteurs contrôlent l’éclairage des chambres, et des prises sont montées en série.
- Le mur entre la cuisine et la salle de bain étant très mince, l’installation d’un meuble haut a fissuré un carreau côté salle de bain.
- Après avoir terminé la pose de toile et la peinture, un petit dégât des eaux s’est invité. Heureusement, l’assurance a tout pris en charge.
- La coordination des artisans a été un calvaire, avec trois semaines de retard accumulées. Je me suis retrouvé chef de chantier malgré moi.
- La cuisine était massive : plan de travail en béton armé, dalle béton. Marteau piqueur indispensable. Au final, 400 kg de gravats sortis.
Location :
Une simple annonce, des photos soignées, un descriptif précis. Résultat : des dizaines de contacts, et tout a été loué en quelques jours.
Loyer global : 1 070€. La prochaine fois, je reverrai sûrement le montant à la hausse.
Le résultat :
Vidéo tour (presque prêt !)
:
Bilan
En mettant la main à la pâte et en suivant le chantier de près, j’ai réduit la facture et amélioré le résultat final, au prix d’un investissement personnel conséquent.
Économie estimée : 6 à 7 000€.
Ce mode opératoire ne s’adapte pas à toutes les situations, ni à tous les projets à venir.
Mais il m’a permis d’apprendre sur les matériaux, les bons réflexes, et la gestion d’un chantier, un bagage utile pour la suite.
- Le coût global s’élève à 16 000€ pour les travaux et l’ameublement, avec un résultat supérieur à ce qui était prévu (sols refaits, etc.).
- La banque a financé 101 365€, j’ai dépensé 108 261€. Soit 6 896€ d’apport sur ce projet. Une première à ce niveau.
- En optimisant davantage le chantier, il y avait encore 2 à 4 000€ d’économies possibles.
- Les 3 chambres se sont louées pour 1 070€, bien au-delà de l’objectif initial.
Pour la gestion, rien à signaler. Les locataires restent généralement une année scolaire entière. Il suffit d’éviter ceux qui partent en stage au bout de six mois.
À l’avenir, le « colocataire référent » visite à ma place et me fait un retour sur les candidats, je valide l’administratif.
Côté cashflow :
Loyers charges comprises : 1 070€
Les principales dépenses mensuelles :
- Assurance : 7,5€
- Charges de copropriété : 150€
- Internet : 15€
- Électricité : 30€
- Taxe foncière : 42€
- Mensualité du prêt : 640€
Total : 884,5€
Il reste donc 185,5€ par mois.
Pas d’impôt à prévoir, grâce à l’amortissement, inutile d’entrer dans les détails du calcul.
L’opération ne relève pas de l’exceptionnel. C’était un test grandeur nature. Ce que démontre cette expérience : un simple appartement, bien rénové et exploité différemment, peut devenir une source de revenus supplémentaire. Un distributeur de billets passif, étape par étape.
L’idée centrale : le loyer doit toujours largement dépasser la mensualité, pour que le projet s’autofinance.
En se limitant à 650€ de loyer, comme préconisé par l’agence, le projet serait tout bonnement invivable.
Les chiffres sont concrets et fiables. Oui, il y aura des dépenses à prévoir, qu’il s’agisse de la copropriété ou de l’entretien de l’appartement, sur la durée.
Ne perdez pas de vue : posséder un bien implique toujours des frais d’entretien et de rénovation sur le long terme.
Avec la demande actuelle, il serait possible d’augmenter le forfait charges ou le loyer (les demandes se comptaient par dizaines), pour renforcer la marge de sécurité. Potentiellement, il y avait 100 à 150€ de plus à aller chercher chaque mois.
Avec une négociation encore plus serrée à l’achat, le cashflow aurait pu grimper à 350 ou 400€ mensuels.
On apprend tous les jours. Des autres, de ses propres expériences.
Au départ, il faut viser le cashflow maximal. Pour moi, ce n’est qu’un appartement de plus, le revenu n’est pas vital, mais si vous lancez votre premier projet, chaque euro compte et il faut viser l’optimisation à chaque étape. Savoir ce que l’on fait, c’est la base.
Mais même si, au final, cet appartement me coûtait 500€ par an, ce serait toujours plus pertinent d’investir cette somme dans la pierre… et de devenir propriétaire, que de ne rien tenter.
Tout le monde en est capable. Deux, trois, quatre appartements, et on se constitue un petit patrimoine de 400 ou 500 000€ sur la durée.
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