En termes de biens immobiliers (prix, activité, demande…), y aura-t-il un « avant » et « après » Covid ?
Michel Mouillart : Pour savoir s’il y aura un « après », ilfaudra attendre début septembre et voir comment la demande va évoluer. Ce n’est qu’alors, et pas avant, que nous pourrons dire s’il y a eu un « après ». Quant au « front », nous nous souvenons que le marché du logement était déjà revenu en novembre et décembre 2019 et que les deux premiers mois de 2020 avaient confirmé la contraction de l’activité immobilière. Pour les mois de janvier et février, le nombre de vieilles maisons acquises par des particuliers a déjà diminué de 8% par rapport à la même période en 2019.
Bertrand Gstalder : Globalement, l’Avant-Covid a pris la forme d’un marché immobilier très dynamique, surtout à vendre. C’est du côté économique. En outre, ce marché avait déjà fait de bons progrès dans la numérisation, bien que des domaines importants soient encore absents. La numérisation de la chaîne de transactions en a été un exemple clair pendant la crise. Quant au « après », nous sommes là ! Mais est-ce vraiment différent du « front » ? Sur le plan économique, la tendance est à une forte reprise et la volonté des Français d’être actifs dans leurs projets immobiliers a conduit au début d’un rebond technique. Après avoir bloqué le marché, la réouverture des vannes a conduit à la reprise des projets qui avaient été mis en attente. Mais le désir d’acheter les Français semble toujours présent malgré le contexte, comme en témoigne leur indice de confiance. Je ne sais toujours pas si les conséquences seront différentes, car il faut laisser passer quelques mois pour créer une véritable tendance économique. D’autre part, j’espère que cette crise a contribué à faire sauter quelques écluses et à accélérer la numérisation du secteur immobilier : géolocalisation, utilisation de la vidéo, vente à distance…
La confiance des propriétaires de projets immobiliers est meilleure aujourd’hui qu’elle ne l’était pendant la crise des subprimes
La situation exceptionnelle que nous connaissons est-elle nouvelle ?
Michel Mouillart : La crise sanitaire a provoqué un effondrement dramatique et inattendu. Cependant, il convient de rappeler que le marché a déjà connu, à plusieurs reprises, des chutes spectaculaires. Certes, ils ne correspondaient pas à l’intensité de l’automne auquel nous sommes confrontés aujourd’hui. Mais ils étaient néanmoins spectaculaires compte tenu de l’évolution de l’activité à l’époque. Y aura-t-il un « après » ? Je pense que nous avons déjà connu un « pseudo après » en sortant de la crise des subprimes. Rappelez-vous, en septembre/octobre 2008, le marché s’était effondré. Mais en novembre et dans les 15 premiers jours de décembre de la même année, il y avait un « rebond technique » , comme arrive même aujourd’hui. Et du 15 décembre 2008 à mai 2009, le marché immobilier français est resté à un point bas… Parce que nous ne rêvons pas, le « après » ne sera plus comme le « avant ».
Bertrand Gstalder : Bien sûr, il est instructif d’apprendre du passé et de comparer la crise sanitaire à celle du subprime. Mais si ces deux crises ont des similitudes, elles ne sont pas identiques. Les contextes sont différents. La crise de 2008-2009 a été une crise qui a eu un impact sur les banques, le crédit et l’économie mondiale. Mais à l’époque, les taux d’emprunt n’étaient pas au même niveau qu’aujourd’hui. En outre, le gel de l’activité économique causé par l’épidémie de Covid était purement sanitaire et certains secteurs d’activité fondés sur des fondations solides ont pu se rétablir rapidement. Enfin, les promoteurs de projets immobiliers n’étaient probablement pas aussi sûrs de l’immobilier que le montrent nos études qu’ils sont aujourd’hui. Ce qui est certain, c’est que nous opérerons dans un environnement économique dégradé qui ne favorise pas une reprise « comme auparavant ».
Les familles plus petites et les jeunes acheteurs pour la première fois ont dû quitter le marché du logement
Une lecture du baromètre LPI Seloger montre que les prix continuent d’augmenter tandis que les ventes sont en baisse. Certains d’entre eux sont incroyables…
Michel Mouillart : Cette augmentation de prix est basée sur deux explications. D’une part, quand un marché s’effondre, comme une baisse de 62% du nombre de compromis signés en comparant les mois de mars à mai 2020 avec le même en 2019, il y a une réduction conjointe de l’offre et de la question. Pour ceux qui apportent des biens à l’ancien marché du logement, ce sont, par exemple, les familles revendiquent pour acheter : les secundo-accesseurs, bien sûr, mais aussi les premiers acheteurs qui ont revendu un logement à louer ou une résidence secondaire. Par par conséquent, la demande diminue généralement au même rythme et à peu près aux mêmes proportions que l’offre. En conséquence, la situation de pénurie qui a touché certains territoires avant la crise est toujours présente aujourd’hui et devrait se poursuivre.
L’ autre explication n’est rien de plus que la transformation du marché de l’habitation hexagonale. Suite aux décisions prises par la Banque de France fin 2019 de resserrer les conditions d’octroi de prêts immobiliers, de petits ménages et de jeunes acheteurs, ils ont dû quitter le marché du logement. Cependant, les acheteurs d’une première maison ne peuvent pas se permettre d’acheter des maisons coûteuses en tant qu’acheteurs secundo. En bref, ceux qui sont à l’origine du rebond technique que j’ai mentionné ci-dessus sont les familles les plus riches qui ont pu continuer à obtenir leurs prêts immobiliers parce qu’ils avaient une contribution importante et qu’ils avaient un faible taux d’effort.
Si ce chiffre est réduit de 30 %, on s’attend à ce que 800 000 transactions soient réalisées d’ici 2020. Ce qui n’est pas si mauvais pour une année de crise.
Bertrand Gstalder : Je voudrais revenir aux volumes de transaction. Il ne faut pas oublier que pendant le confinement, le marché du logement était artificiellement gelé. Entre 200 000 et 250 000 transactions étaient censées être achevées, mais la plupart d’entre elles ont été reportées. De toute évidence, ces transactions ne seront pas prises en compte dans leur intégralité. Près de 1 100 000 transactions ont été enregistrées en 2019. Si ce chiffre est réduit de 30 %, on s’attend à ce que 800 000 transactions soient réalisées d’ici 2020 . Ce qui n’est pas si mauvais pour une année de crise.
Mais la question est également de savoir si le rythme des nouvelles transactions, c’est-à-dire des ventes non recouvrées, reviendra à son niveau d’avant la crise ? Prouver vers un retour progressif à normalité qui pourrait prendre de longs mois. Mais encore une fois, je tiens à souligner que la baisse des transactions a pour origine la restriction du marché et le gel des transactions immobilières. Pour ce qui est des prix de vente, le baromètre LPI Seloger donne une moyenne nationale. Donc, ce n’est qu’un indicateur. En fait, le marché immobilier hexagonal se compose de marchés immobiliers locaux ayant chacun leurs propres caractéristiques spécifiques. Chacun de ces marchés se caractérise par une tendance à la fois haussière et baissière. On n’a pas besoin de faire des généralités. Malgré la crise, les prix dans certaines régions continueront d’augmenter. Cela est dû à l’attractivité économique, aux pénuries d’offre, aux mouvements démographiques qui ont entraîné un changement de la demande et une pression accrue sur les prix. Mais dans d’autres régions, les prix des maisons vont baisser.
À mon avis, la vraie question n’est pas tant ce qui s’est passé tout au long de l’année 2020 comme ce qui se passera dans les prochains mois.
D’ autre part, lors de l’analyse et de la comparaison des prix immobiliers, il est important de spécifier la temporalité , l’échelle de temps sur laquelle il se trouve. Nous regardons l’année 2020 entière, bien qu’il y ait eu de fortes augmentations au cours des premiers mois et que la crise sanitaire n’ait pas encore commencé. À mon avis, la vraie question n’est pas tant ce qui s’est passé au cours de l’année 2020 que ce qui se passera au cours des prochains mois. Enfin, comme le souligne Michel Mouillart, si nous analysons les prix, nous analysons aussi les transactions. Cependant, le fait que les premiers acheteurs et les jeunes familles éprouvent des difficultés à obtenir un crédit conduit à une diminution proportionnelle du nombre de transactions avec des montants faibles ou des prix plus bas par m². Mécaniquement, le prix moyen de transaction augmente alors. D’autant plus que dans la schématisation, il est clair que la crise ne perturbe pas les transactions dans les districts si chic Paris…
La hausse des prix serait-elle également alimentée par les difficultés rencontrées par les candidats à la première adhésion ?
Michel Mouillart : Je peux comprendre que cette situation (de baisse des ventes, de hausse continue des prix) peut sembler paradoxale pour certains. Cependant, nous avons déjà vécu cela pendant la crise de 2008. Il est important de regarder vers le passé si nous voulons mieux comprendre non seulement ce qui se passe aujourd’hui, mais aussi ce qui nous attend.
À la suite de l’explosion du télétravail, les maisons sont plus recherchées qu’auparavant. Quelles villes de taille moyenne, proches des métropoles, pourraient être un grand succès ?
Bertrand Gstalder : Comme le montrent de récents volumes de recherche sur les sites du Groupe Seloger, l’attrait des maisons est indéniable. Les Français aspirent à plus d’espace, plus vert… Deux solutions sont disponibles. Changer de ville ou région. Beaucoup de Parisiens ont déménagé dans les provinces. Mais il y a des contraintes : trouver un emploi sur place pour deux personnes, s’éloigner de leurs proches, changer d’écoliers, etc. L’autre option est de s’éloigner du centre-ville. Avec le développement du télétravail, 1h30 de transport pour se rendre au travail, trois fois par semaine plutôt que cinq fois, est une concession que de plus en plus de gens sont prêts à faire.
Le télétravail nécessite de l’espace. Et les appartements n’ont pas été conçus à cet effet.
Michel Mouillart : Confinement et télétravail a révélé le désir — éternel — que beaucoup de Français doivent vivre à la campagne mais travailler en ville, vivre dans une maison avec jardin… Au lendemain de la Libération, toutes les enquêtes ont déjà dit la même chose. Bref, c’est un vieux rêve. Mais ce télétravail et le confinement révélé, c’est qu’aujourd’hui, des appartements situés dans les espaces recherchés pour leur dynamisme économique sont de petites propriétés. Le télétravail nécessite de l’espace. Et les appartements n’ont pas été conçus à cet effet . Concrètement, ils ont été conçus pour y vivre, en dehors des périodes où vous êtes sur le lieu de travail, mais pas pour que vous viviez et travailliez ensemble. D’où l’appétit actuel pour les maisons qui sont généralement plus grandes que les appartements ou pour les grands appartements avec espace extérieur (jardin, terrasse, etc.). Pour être en mesure de les obtenir abordables, cependant, vous devez vous éloigner du centre-ville, souvent assez loin ou les candidats à un tel achat ont les moyens financiers substantiels, et là tout est permis…
Cet intérêt renouvelé pour les habitations marque-t-il la fin de la métropole de croissance qui a jusqu’à présent poussé les Français à vivre près des métropoles où se concentrent les nouveaux emplois ?
Michel Mouillart : Disons qui semble que ce que j’appellerais « toute métropolisation », c’est-à-direla mobilisation de toutes les ressources publiques des politiques de logement et de logement afin de promouvoir la concentration urbaine, si je peux me permettre ce raccourci, il semble contredire les aspirations des familles qui veulent plus d’espace. Enfin, ne nous cachons pas, le télétravail n’est pas à la portée de tout le monde… Parce que ceux qui télécommute ne sont pas des techniciens de surface ou des caissiers de supermarché. En revanche, ce sont souvent des familles riches.
Bertrand Gstalder : En fin de compte, l’idéal serait de parvenir à un équilibre national, de veiller à ce que davantage de villes accueillent les administrations et créent de nouveaux emplois. Bordeaux, Nantes et Lyon sont sur la bonne voie, mais il reste encore du chemin à parcourir car la France reste un pays très – et aussi – centralisé .
Nous pouvons donc nous attendre à un ralentissement dans la métropole de la croissance ?
Bertrand Gstalder : La décentralisation n’est pas décrétée et est une approche à long terme. En ce qui concerne la métropolisation, il faut noter qu’il n’a pas dit sa dernière parole et que la réalité économique prévaut. La population des métropoles continue d’augmenter. La demande sur les grandes villes renforce la pression sur les prix . Et la plupart des nouveaux emplois continuent d’être créés dans les métropoles.
Michel Mouillart : Après avoir supplié cela pendant de nombreuses années, je ne peux que le souhaiter ! Mais je note que les mesures propices à cette métropole sont très puissantes : la restriction des conditions d’accès au PTZ dans la nouvelle, ou la lutte contre le sol artificiel, qui vise à restreindre la construction de maisons unifamiliales en dehors des grandes agglomérations, lorsque celles-ci ont pas de terrain sur lequel construire les maisons beaucoup aspirent… Enfin, il convient de noter qu’en France, le pouvoir politique était concentré dans les grandes métropoles…
Certains territoires offrent moins d’accès à Internet et disposent d’une infrastructure de transport moins efficace que d’autres. Le changement d’aspiration des Français est-il susceptible de les pénaliser ?
Michel Mouillart : La crise sanitaire aura renforcé les inégalités territoriales. Elle révélera également les nouvelles aspirations des familles, à savoir un changement de mode de vie. Les Français veulent passer du « logement » à « habitat ». Ils veulent de l’espace, une terrasse, un jardin, un environnement agréable et boisé… Et sans Internet, aucun télétravail n’est possible. Cela signifie que les inégalités territoriales que nous connaissons aujourd’hui, en termes non seulement de développement économique mais aussi de développement numérique, se creuseront. À moins que les collectivités locales et régionales n’aient les moyens de mener à bien des projets importants de l’élargissement de la fibre. Mais si les politiques publiques ne tiennent pas compte des nouvelles aspirations des familles, elles ne résisteront pas à l’épreuve de la réalité.
Bertrand Gstalder : Je rejoins complètement Michel Mouillart quand il dit que les Français veulent passer d’une recherche de logement à une recherche de logement, quelque part pour vivre. Qui ne voudrait pas un petit jardin, plus d’espace, plus d’espace ? Il est clair que certaines régions sont plus attrayantes que d’autres : climat, qualité de vie, dynamisme économique, qualité des transports à l’intérieur de la région et des métropoles, etc. Connexion Internet d’où naît la possibilité — ou l’impossibilité — du télétravail. Ce critère, devenu essentiel aux yeux des acheteurs, peut isoler un peu plus de zones où la connexion laisse à désirer, d’où la nécessité d’accélérer la couverture de ces zones blanches. À cette fin, un plan a été adopté de récupération.
Quelles pourraient être les conséquences de ce changement dans l’aspiration des Français ?
Michel Mouillart : L’évolution de la demande, dont nous assistons, va s’ajouter à la pression sur les prix des grandes villes. Dans le baromètre LPI Seloger, il est néanmoins extraordinaire de constater, avec l’effondrement du marché, que les prix des appartements n’ont baissé que dans deux villes en avril et mai. Les pressions sur les prix ont non seulement survécu à l’effondrement du marché, mais elles ont même été renforcées dans les métropoles. En mouvement , cependant, la demande ne fera pas baisser les prix dans les grandes villes . D’autre part, il renforcera les mécanismes de pression sur les prix dans les villes de taille moyenne. Les régions, qui permettent de limiter le temps de déplacement, connaîtront alors un développement que personne n’avait prévu avant l’éclatement de la crise sanitaire.
Bertrand Gstalder : Sur la nôtre , nous avons pu observer ces mouvements de population et cette évolution de la demande. En fait, ce phénomène pourrait contribuer à stimuler le secteur des résidences secondaires. Mais si les Français regardent nos annonces, rêvent et projettent eux-mêmes, il leur est difficile d’ignorer la réalité économique. L’ intention ne vaut pas toujours l’action, . Parce que, comme l’a souligné Michel Mouillart, tout le monde ne peut pas se permettre le luxe du télétravail. Sur certaines professions, ce n’est pas possible.
Certaines régions, comme la côte atlantique, seront-elles encore plus attrayantes qu’auparavant ?
Bertrand Gstalder : Pourquoi la façade atlantique a-t-elle autant de charme ? Plusieurs réponses à cette question : une bonne qualité de vie, un climat agréable, un réseau TGV qui vous permet de rejoindre rapidement la capitale depuis Bordeaux, Nantes ou Rennes, des aéroports couvrant de nombreuses destinations, une activité économique croissante, etc. des prix qui, bien qu’ils tendent à s’approcher de ceux de Lyon, restent relativement abordables. Tout cela contribue à renforcer l’attractivité de la côte atlantique , mais cela vaut aussi pour le sud-est de la France. Cependant, les prix ont tendance à être un peu plus élevés, mais une ville comme Aix-en-Provence, par exemple, n’a pas à rougir en termes d’attractivité.
Michel Mouillart : Tout territoire, dans lequel il y a la possibilité de combiner dynamisme économique, qualité du logement, sécurité du commerce, qualité des réseaux de transport et accès à Internet, sera sans aucun doute privilégié. Il s’avère que la côte atlantique est, en fait, privilégiée sur tous ces points.
C’ est d’autant plus vrai qu’il a été relativement épargné par le Covid…
Michel Mouillart : Bien sûr. Quiconque a écrit que l’avenir était dans le renforcement de la métropolisation a oublié que la concentration urbaine favorise la propagation des épidémies. Mais encore une fois, ce n’est pas nouveau. À la fin du XIXe siècle, l’introduction d’importantes politiques de santé publique visait déjà à lutter contre le développement des épidémies urbaines, favorisée par la concentration des populations autour des sites industriels. Aujourd’hui, tous les territoires qui ont pu préserver, parfois avec difficulté, la qualité de leur habitat ont été relativement épargnés. Sur l’agglomération parisienne, elle compte environ 20% de maisons individuelles, mais dans le Finistère, 85% est atteint. Et sur toute la façade atlantique, nous sommes 75 % des maisons individuelles sauf Bordeaux et Nantes. D’où l’attrait de ces zones géographiques, qui offrent une forme d’habitat adaptée aux aspirations de la demande et où les épidémies se sont moins développées qu’ailleurs.
Parce qu’il est capable de s’adapter aux nouvelles aspirations des Français (grandes terrasses, jardins partagé…), le nouveau marché peut-il voir renforcé son attractivité ?
Michel Mouillart : Ceci est très probable mais augmentera son coût parce que vous devez voir quele coût de la maison individuelle est supporté par l’acheteur . En retour, les avantages en découlent : un jardin, la tranquillité. D’autre part, si l’habitat partagé est construit en Ils sont créés jardins urbains ou périurbains et collaboratifs, qui supportera le coût de ces développements ? Certainement pas la communauté locale. L’organe directeur ? Dans ce cas, les loyers seront trop élevés pour la plupart des demandeurs de loyer. L’acheteur ? Seules les familles riches pourront faire face à ce surcoût. Pour être en mesure de se réaliser, les rêves doivent être financés.
Bertrand Gstalder : Les développeurs devront nécessairement considérer — certains le font déjà — nouvelles aspirations des Français dans la conception de leurs maisons. Maintenant, tout dépendra aussi de ce que les pouvoirs publics autorisent en termes de construction. Et la question du coût ne doit pas être ignorée. La transaction doit rester économiquement viable pour le proposant ou accessible à l’acheteur. Mais ce désir d’innovation existait avant la crise sanitaire. L’ architecture des bâtiments avait déjà évolué . Le bien-être des occupants ou la luminosité des logements faisait déjà l’objet d’une attention particulière, pour n’en nommer que quelques-uns, de la part des promoteurs. À mon avis, la crise va amplifier cette tendance.
La démocratisation de l’accès à un logement de qualité est-elle contraire à un filtre social ?
Michel Mouillart : Nous disons à un filtre économique et financier, qui est souvent le même. Il existe des régimes d’accompagnement et des aides financières qui permettent aux familles à revenu modeste devenir propriétaires… Mais il convient de noter que ces dispositifs, hélas, ne sont plus dans l’air du temps et qu’au cours de la dernière décennie, ils ont été largement dégradés…
Et maintenant, la question que tout le monde se pose : les taux vont augmenter ?
Michel Mouillart : Les banques sont des opérateurs économiques comme tout le monde. Peut-être un peu plus rationnel que la moyenne. Cependant, au cours des prochains mois, nous verrons une explosion de catastrophes. Ces créances ne proviendront pas des ménages ayant de fortes dettes foncières. Ils sont plus susceptibles de provenir de prêts consentis aux PME. Les établissements bancaires doivent donc prendre des précautions à cet égard. Cela ne signifie pas que les taux augmenteront considérablement, mais cela signifie simplement que la période de taux très bas est terminée .
Bertrand Gstalder : Les tarifs resteront bas. Cependant, il peut y avoir des changements de quelques dixièmes, mais les taux globaux devraient restent attrayantes jusqu’à ce qu’il y ait des changements substantiels dans les politiques des banques centrales. En passant, c’est essentiel à la reprise de l’économie. Le risque le plus important est, à mon avis, les restrictions aux conditions d’octroi de prêts immobiliers, en particulier pour les secteurs orientés vers les premiers acheteurs ou les professions affaiblies par la crise de Covid.
Pourquoi est-il plus difficile qu’avant d’obtenir un prêt immobilier ?
Bertrand Gstalder : Ce sont principalement les premiers acheteurs, les jeunes familles et les non-contribuables qui subissent l’impact du resserrement des conditions de concession de prêts. Comme je l’ai dit à Michel Mouillart et moi-même, le fait que l’accès au crédit a été rendu plus compliqué que signifiait que, mécaniquement, il y a moins de transactions de faible valeur sur le marché. L’ industrie de la construction de maisons individuelles pourrait souffrent de ce durcissement car il est exposé à ce segment de marché. En revanche, on ne s’attend pas à ce que le marché du luxe souffre de conditions plus difficiles pour les prêts au logement.
Michel Mouillart : Depuis un an, la Banque de France encourage les banques à relever les taux d’intérêt pour améliorer le capital. Cette reprise progressive a donc été souhaitée par les autorités monétaires. Au cours des trois premiers mois de 2020, les taux n’ont pas augmenté. Mais pendant la crise, ils ont augmenté plus vite que prévu. Cependant, depuis cette hausse, ces taux ont diminué et ne se déplaceront plus au cours des prochains mois. Par ailleurs, il convient de garder à l’esprit que les conditions des prêts accordés ont été prolongées. Et plus les durées sont longues, plus les taux sont élevés. C’est un effet mécanique. Il ne faut donc pas craindre de relever les taux qui nuiraient à la reprise. Si l’accès à la le crédit s’est durci depuis décembre 2019, et pas seulement depuis mars, comme beaucoup semblent le suggérer, c’est pour répondre aux demandes de la Banque de France : ce ne sont pas les banques qui ont décidé de durcir, c’est limiter le respect des « recommandations » que le gouverneur de la Banque de France avait, d’ailleurs, accompagnée de menaces de sanctions éventuelles.
Qu’ est-ce qui nous attend ?
Michel Mouillart : Pour les six prochains mois, en termes de prix, j’exclut totalement la grosse crise que certains prédisent. Cependant, un ralentissement de l’augmentation est pratiquement assuré. Mais cela signifie que nous terminerons l’année avec une augmentation comparable, sinon légèrement inférieure, par rapport à ce que nous avons connu en 2019. C’est paradoxal, mais en cette période de crise, l’augmentation reste non seulement soutenue, mais aussi accélère ! Aujourd’hui, nous sommes à 5,1% sur un an. 2019 s’est terminé à 4,8%. Nous pourrions terminer l’année 2020 avec une augmentation annuelle de l’ordre de 3,5 à 4 pour cent, la France dans son ensemble . Ce qui sera, nous sommes d’accord, une bonne progression. Et encore une fois, ce n’est pas pour un mouvement à la baisse des prix que nous devons nous préparer, mais pour un ralentissement. Il est important de noter, cependant, que les prix ne changent pas de la même manière partout. A Toulouse, par exemple, ce ne sont pas ceux (pour la plupart des salariés à durée déterminée et des travailleurs temporaires) qui risquent de perdre leur emploi qui font les transactions les plus coûteuses… Certains territoires connaîtront une tendance négative des prix. C’est le cas de Nîmes, par exemple. Mais alors qu’ils étaient depuis longtemps à la baisse, les prix ont augmenté sur Limoges et Orléans. Et il y a six mois, peu d’entre eux auraient imaginé que les prix à Besançon pourraient augmenter de plus de 10%.
Bertrand Gstalder : Je n’opte pas pour la même temporalité que Michel Mouillart et je préfère me mettre sur une échelle différente. Il ne s’agit pas de comparer la tendance 2020 avec celle de 2019. Parce qu’en tenant compte de l’année entière, nous prenons également en compte les premiers mois où l’augmentation a été forte. N’oublions pas qu’en effectuant une transaction en septembre prochain, les prix n’ont peut-être pas augmenté depuis janvier, mais seront toujours augmentés par rapport à septembre 2019 ! Dans les mois à venir – parce que nous évitons les projections trop long terme – si nous prenons également en compte les disparités importantes inévitables entre les régions, le scénario le plus probable devrait être entre la stabilité des prix — par rapport à celle d’aujourd’hui — et une baisse modérée, allant de 0 à — 5 %. Nos recherches suggèrent que les acheteurs s’attendent à une baisse des prix, tandis que les vendeurs prédisent un statu quo. Mais encore une fois, un statu quo dans les prix de l’immobilier depuis le début de l’année équivaut à une hausse des prix par rapport à l’année dernière. Tout dépend du point de départ que nous choisissons et, dans le cas d’une baisse de 5%, nous reviendrions aux prix 2019. Le dépôt est donc décisif.
Je parie sur une reprise progressive du marché du logement, Bertrand Gstalder
La reprise se poursuivra-t-elle ?
Michel Mouillart : Quel rétablissement ? Le rebond technique ? Ce n’est pas une reprise, c’est un rebond. En termes d’activité, je suis donc tout à fait réaliste et, pour certains, pessimiste. Nous resterons sur un second semestre de 2020 paresseux . Et en 2021, c’est un retour lent et douloureux qui nous attend. Enfin, ce n’est qu’au début de l’année scolaire que nous verrons quel est le marché. Ce qui émerge dépendra en grande partie de la façon dont les banques ont pu libérer leur capacité de financement. Mais la Banque de France ne semble pas être sur le point d’alléger les contraintes qui obligent les banques à restreindre leur production de prêts.
Alors que plus tôt cette année, je m’attendais à une baisse de l’ordre de 100 000 achats de vieilles maisons par les familles entre 2019 et 2021 en réponse à la mise en œuvre des exigences de la Banque de France, je dirais aujourd’hui que le déclin sera beaucoup plus important : si, comme vous pouvez le craindre, rien n’est fait par les pouvoirs publics pour soutenir dans le secteur, ce déclin sera de l’ordre de 190 000 unités en 2020 et, au total, proche de 230 000 unités entre 2019 et 2021. Un vrai choc, alors !
Bertrand Gstalder : Différents scénarios sont possibles mais pas de boule de cristal ! Et personne ne peut dire, à coup sûr, lequel se réalisera. Cependant, existe-t-il aujourd’hui un scénario qui peut être favorisé ? Pour ce faire, nous examinons les indicateurs dont nous disposons. Tout d’abord, le rebond technique est bien là et il est puissant. C’est plutôt positif. En outre, nos études montrent qu’à ce jour, les propriétaires et les futurs acheteurs ont encore de l’espoir . S’il n’y a pas de reconsidération massive et que l’économie se redresse progressivement, je crois que l’activité reprendra correctement jusqu’à la fin de l’année, mais sans revenir à son niveau d’avant la crise, comprenons-le. En 2021, nous pourrions alors connaître une croissance progressive.
Personnellement, je ne crois pas au scénario d’une reprise très forte et immédiate. Je ne crois pas non plus à un scénario d’effondrement de transaction à partir de septembre. Si vous pariez sur une supposition, ce serait sur un acquisition progressif.
