Oubliez la courbe parfaite : le marché immobilier n’avance jamais en ligne droite. Il suffit d’un choc sanitaire, d’une décision bancaire ou d’un frémissement démographique pour rebattre les cartes. Les acheteurs, eux, continuent de scruter la moindre surface, d’anticiper ce qui fera demain le bien convoité. Les réponses de deux experts, Michel Mouillart et Bertrand Gstalder, éclairent cette nouvelle donne.
En termes de biens immobiliers (prix, activité, demande…), y aura-t-il un « avant » et « après » Covid ?
Michel Mouillart : Pour mesurer l’éventuelle rupture, il faudra patienter jusqu’au début de l’automne. Seule l’évolution de la demande d’ici là permettra d’affirmer s’il existe vraiment un « après ». Rappelons que le marché du logement avait déjà ralenti dès la fin 2019, et les deux premiers mois de 2020 confirmaient cette contraction. Les chiffres sont parlants : en janvier et février, les acquisitions de maisons anciennes par des particuliers ont reculé de 8% par rapport à l’an passé.
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Bertrand Gstalder : Avant la pandémie, le marché immobilier était porté par une activité foisonnante, notamment à la vente. Cette vitalité s’accompagnait d’une digitalisation déjà avancée, même si certains maillons restaient à moderniser : la chaîne de transaction, entre autres, a montré ses limites en pleine crise. Désormais, la dynamique économique pousse à un rebond marqué et le désir des Français d’engager leurs projets immobiliers reste palpable. L’indice de confiance des ménages en témoigne. Il faudra cependant plus de recul pour distinguer un véritable virage économique. J’espère que cette période aura aussi permis d’accélérer la transformation numérique du secteur, via la géolocalisation, la vidéo ou la vente à distance.
La confiance qui anime les porteurs de projets immobiliers aujourd’hui surpasse celle observée lors de la crise des subprimes.
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La situation exceptionnelle que nous connaissons est-elle nouvelle ?
Michel Mouillart : L’effondrement lié à la crise sanitaire est sans précédent dans sa brutalité. Néanmoins, le marché a déjà traversé des épisodes de chute spectaculaire. Même si celles-ci n’atteignaient pas l’intensité actuelle, elles ont été marquantes à leur époque. Le vrai « après » ? Nous avons déjà traversé une forme de « pseudo-après » après la crise des subprimes : en 2008, le marché s’est effondré à l’automne, avant de connaître un rebond technique dès novembre, puis de rester à l’arrêt pendant plusieurs mois. L’après ne ressemblera plus au passé.
Bertrand Gstalder : Se pencher sur l’histoire et comparer la crise sanitaire à celle de 2008-2009 est éclairant. Mais les deux contextes diffèrent. La crise financière frappait alors les banques, le crédit, l’économie mondiale, avec des taux d’emprunt bien éloignés de ceux que nous connaissons aujourd’hui. Le blocage de l’activité dû au Covid est d’une autre nature, et certains secteurs solides ont rebondi plus vite. Les futurs acheteurs sont aujourd’hui plus confiants dans la pierre, selon nos études. Toutefois, il faudra composer avec un environnement économique détérioré, peu propice à un retour à la normale.
Les jeunes primo-accédants et les ménages modestes se sont retrouvés exclus du marché du logement.
Une lecture du baromètre LPI Seloger montre que les prix continuent d’augmenter tandis que les ventes sont en baisse. Certains d’entre eux sont incroyables…
Michel Mouillart : Deux facteurs expliquent la hausse persistante des prix. D’abord, une baisse de 62% du nombre de compromis signés entre mars et mai 2020 (comparé à la même période en 2019) a entraîné une raréfaction simultanée de l’offre et de la demande. Sur le marché de l’ancien, ceux qui vendent sont souvent des familles souhaitant acheter plus grand ou changer de région, qu’ils soient primo ou secundo-accédants. Résultat : l’offre et la demande se contractent de concert, mais sur certains territoires, la pénurie déjà présente avant la crise ne s’est pas résorbée.
Autre clé de lecture : la transformation du marché. Après le resserrement des conditions de crédit décidé fin 2019 par la Banque de France, les jeunes et les petits ménages ont été contraints de se retirer. Les primo-accédants ne pouvaient pas rivaliser avec les secundo, plus aisés. Ainsi, ceux qui ont profité du rebond technique sont les ménages les plus fortunés, capables de présenter un apport solide et un taux d’effort limité.
Avec une baisse de 30% du volume, on peut tout de même miser sur 800 000 transactions pour 2020. Un chiffre loin d’être catastrophique en période de crise.
Bertrand Gstalder : Sur les volumes de transaction, il faut rappeler que le confinement a gelé le marché de façon artificielle. Près de 250 000 ventes auraient dû aboutir, mais la plupart ont simplement été repoussées. En 2019, on avait enregistré 1,1 million de transactions. Même avec 30% de moins, 800 000 ventes restent envisageables pour 2020. Ce n’est pas un effondrement.
La vraie interrogation, c’est le rythme du retour aux transactions « fraîches », hors ventes reportées. La normalisation prendra du temps. La baisse des volumes s’explique surtout par la paralysie temporaire, pas par un désintérêt général. Quant aux prix, le baromètre LPI Seloger fournit une moyenne nationale, mais chaque marché local a sa propre dynamique, parfois à la hausse, parfois à la baisse. Certaines régions verront les prix continuer de grimper, portés par l’attractivité ou la rareté, tandis qu’ailleurs, les prix reculeront.
Ce qui compte, c’est la trajectoire des prochains mois.
Pour analyser les prix immobiliers, il faut bien préciser l’échelle de temps. Sur l’ensemble de 2020, les hausses du début d’année pèsent lourd, alors que la crise n’avait pas encore frappé. Par ailleurs, l’éviction des primo-accédants fait mécaniquement grimper le prix moyen des transactions, car il y a moins de ventes à bas prix au mètre carré. Ce phénomène est encore plus perceptible dans les secteurs très prisés de Paris, où la crise n’a presque pas d’effet sur les volumes.
La hausse des prix serait-elle également alimentée par les difficultés rencontrées par les candidats à la première adhésion ?
Michel Mouillart : Il est compréhensible que cette situation, ventes en baisse, prix en hausse, paraisse paradoxale. Mais ce n’est pas inédit : la crise de 2008 avait déjà montré ce schéma. Se pencher sur le passé donne des clés pour comprendre le présent et anticiper ce qui nous attend.
À la suite de l’explosion du télétravail, les maisons sont plus recherchées qu’auparavant. Quelles villes de taille moyenne, proches des métropoles, pourraient être un grand succès ?
Bertrand Gstalder : Les chiffres des recherches sur les sites du Groupe Seloger le confirment : la maison a la cote. Le besoin d’espace, d’extérieur, s’impose. Deux options s’offrent à ceux qui rêvent de plus grand : changer de ville ou de région, ou bien s’éloigner du centre tout en restant à proximité de leur emploi. Ce choix n’est pas sans contraintes, emploi du couple, éloignement familial, scolarité des enfants. Mais le télétravail change la donne : accepter 1h30 de trajet, trois jours par semaine au lieu de cinq, devient plus acceptable pour beaucoup.
Le télétravail appelle de l’espace. Or, les appartements n’ont pas été prévus pour cette fonction.
Michel Mouillart : Le confinement et le télétravail ont réveillé un vieux rêve français : vivre à la campagne tout en travaillant en ville, profiter d’une maison avec jardin. Ce désir n’est pas neuf, les enquêtes d’après-guerre le disaient déjà. Mais aujourd’hui, la faiblesse des surfaces dans les métropoles saute aux yeux. Les appartements sont faits pour vivre, pas pour travailler et vivre au même endroit. D’où l’engouement pour les maisons, ou les grands appartements avec jardin ou terrasse. Pour les acquérir à un prix abordable, il faut s’éloigner du centre, ce que seuls les ménages aisés peuvent envisager.
Cet intérêt renouvelé pour les habitations marque-t-il la fin de la métropolisation qui a jusqu’à présent poussé les Français à vivre près des métropoles où se concentrent les nouveaux emplois ?
Michel Mouillart : La tendance à concentrer toutes les ressources publiques et les politiques sur les métropoles contredit, aujourd’hui, les envies d’espace des familles. Cependant, il ne faut pas se voiler la face : le télétravail reste réservé à une minorité, souvent plus aisée.
Bertrand Gstalder : L’idéal serait d’équilibrer le territoire et de favoriser l’émergence de pôles en dehors de Paris. Certaines villes progressent, Bordeaux, Nantes, Lyon, mais le pays reste très centralisé.
Nous pouvons donc nous attendre à un ralentissement dans la métropole de la croissance ?
Bertrand Gstalder : Décentraliser ne se décrète pas du jour au lendemain. La métropolisation est toujours à l’œuvre, portée par la création d’emplois et la croissance démographique. Les grandes villes exercent une pression constante sur les prix, et les nouveaux emplois s’y concentrent.
Michel Mouillart : Je souhaiterais voir ce mouvement s’inverser. Mais les mesures qui favorisent la métropolisation sont puissantes : restriction de l’accès au PTZ pour le neuf, lutte contre l’artificialisation des sols, limitation de la construction de maisons individuelles hors grandes agglomérations… Les grands centres urbains gardent la mainmise politique et foncière.
Certains territoires offrent moins d’accès à Internet et disposent d’une infrastructure de transport moins efficace que d’autres. Le changement d’aspiration des Français est-il susceptible de les pénaliser ?
Michel Mouillart : La crise sanitaire aura creusé les inégalités territoriales et mis à jour de nouvelles attentes : passer du « logement » à un véritable « habitat ». Les Français recherchent désormais de l’espace, un jardin, un environnement paisible, mais sans connexion Internet, aucun télétravail n’est possible. Les écarts entre territoires risquent de s’aggraver si les collectivités ne parviennent pas à accélérer le déploiement du numérique. Les politiques publiques devront coller à ces nouveaux modes de vie, sous peine d’être dépassées.
Bertrand Gstalder : Je partage l’analyse de Michel Mouillart : la notion d’habitat l’emporte sur celle de simple logement. Qui refuserait un jardin, plus d’espace ? Certaines régions tirent leur épingle du jeu grâce à leur climat, leur qualité de vie, leur vitalité économique ou la qualité des transports. Mais la connexion Internet devient déterminante. Là où la couverture est faible, l’isolement se renforce. Un plan de relance a d’ailleurs été lancé pour accélérer la couverture des zones blanches.
Quelles pourraient être les conséquences de ce changement dans l’aspiration des Français ?
Michel Mouillart : Les modifications de la demande alimentent la pression sur les prix dans les grandes villes. Malgré l’effondrement du marché, dans le baromètre LPI Seloger, seuls deux marchés ont vu le prix des appartements baisser en avril et mai. Les tensions sur les prix perdurent, voire s’intensifient dans les métropoles. La demande ne fera pas reculer les prix dans les grandes villes, mais elle renforcera la pression sur les villes moyennes. Les territoires permettant de limiter le temps de trajet vers le centre devraient connaître un développement inédit.
Bertrand Gstalder : De notre côté, nous constatons ces mouvements de population et cette évolution de la demande. Cela pourrait donner un coup de fouet au marché des résidences secondaires. Mais entre l’envie et la réalité économique, il y a souvent un écart. Beaucoup rêvent, se projettent via les annonces, mais passer à l’acte reste difficile. Comme l’a rappelé Michel Mouillart, tout le monde n’a pas la possibilité de télétravailler, certaines professions en sont exclues.
Certaines régions, comme la côte atlantique, seront-elles encore plus attrayantes qu’auparavant ?
Bertrand Gstalder : La façade atlantique séduit pour plusieurs raisons : qualité de vie, climat doux, accès rapide à Paris grâce au TGV, aéroports bien desservis, vitalité économique, sans oublier des prix encore raisonnables par rapport à Lyon, même s’ils augmentent. Le sud-est de la France partage ces atouts, même si les prix y sont plus élevés, mais des villes comme Aix-en-Provence restent très attractives.
Michel Mouillart : Toute région conjuguant dynamisme économique, qualité de l’habitat, sécurité, transports performants et accès à Internet sera privilégiée. La côte atlantique coche toutes ces cases.
C’ est d’autant plus vrai qu’il a été relativement épargné par le Covid…
Michel Mouillart : Absolument. Prédire un avenir tout métropolitain, c’est oublier que la concentration urbaine favorise la propagation des épidémies. Ce n’est pas nouveau : dès la fin du XIXe siècle, les politiques de santé publique visaient à lutter contre les fléaux urbains liés à la densité. Aujourd’hui, les territoires ayant conservé la qualité de leur habitat ont été mieux protégés. Pour illustration, l’agglomération parisienne compte 20% de maisons individuelles, le Finistère 85%, et la façade atlantique 75% (hors Bordeaux et Nantes). Ces zones répondent mieux aux aspirations actuelles, et l’épidémie y a moins circulé.
Parce qu’il est capable de s’adapter aux nouvelles aspirations des Français (grandes terrasses, jardins partagés…), le neuf peut-il voir renforcée son attractivité ?
Michel Mouillart : C’est probable, mais cela renchérit les opérations. L’acquéreur d’une maison individuelle assume directement le coût, mais en retire un jardin, la tranquillité. Pour l’habitat collectif avec jardins urbains ou espaces partagés, qui financera ces aménagements ? Ni les collectivités, ni les bailleurs ne pourront absorber ce surcoût ; seules les familles aisées pourront suivre. Pour que ces nouveaux rêves deviennent réalité, il faudra pouvoir les financer.
Bertrand Gstalder : Les promoteurs devront intégrer ces attentes dans leurs projets, certains s’y attellent déjà. Mais tout dépendra aussi des contraintes réglementaires et du coût pour l’acheteur ou l’investisseur. Cette dynamique d’innovation n’est pas née de la crise : l’architecture des biens évoluait déjà, avec un souci de bien-être, de lumière, d’espaces extérieurs. La crise va agir comme un accélérateur.
La démocratisation de l’accès à un logement de qualité est-elle contraire à un filtre social ?
Michel Mouillart : Il s’agit souvent d’un filtre économique, derrière lequel se cachent les inégalités sociales. Certains dispositifs et aides permettent encore à des ménages modestes d’accéder à la propriété. Mais ces aides ont été réduites au fil des années et ne répondent plus aux enjeux du moment.
Et maintenant, la question que tout le monde se pose : les taux vont augmenter ?
Michel Mouillart : Les banques agissent avec pragmatisme. Dans les prochains mois, elles devront gérer une hausse attendue d’impayés, surtout du côté des PME. Par précaution, elles pourraient resserrer les conditions d’octroi, sans pour autant faire bondir les taux. Mais la période des taux plancher s’achève.
Bertrand Gstalder : Les taux devraient rester attractifs, avec peut-être de légères fluctuations. Tant que les politiques monétaires restent accommodantes, il n’y aura pas de rupture brutale. Le principal risque vient plutôt du durcissement des conditions d’accès au crédit, notamment pour les primo-accédants ou les professions fragilisées par la crise sanitaire.
Pourquoi est-il plus difficile qu’avant d’obtenir un prêt immobilier ?
Bertrand Gstalder : Ce sont surtout les primo-accédants, les jeunes familles et les ménages sans apport qui subissent le tour de vis. Le crédit devenu plus sélectif réduit les transactions de faible montant. L’impact se fait sentir sur la construction de maisons individuelles, très exposée à ce segment, alors que le marché du luxe s’en sort mieux.
Michel Mouillart : Depuis un an, la Banque de France pousse les banques à renforcer leurs exigences en fonds propres. La hausse progressive des taux était attendue, mais la crise a accéléré le mouvement, avant une stabilisation récente. Par ailleurs, l’allongement des durées de prêt entraîne mécaniquement une légère hausse des taux. Ce durcissement répond aux injonctions de la Banque de France, qui a accompagné ses « recommandations » de menaces de sanctions. Ce n’est donc pas une décision des banques, mais une adaptation au cadre fixé par les autorités monétaires.
Qu’est-ce qui nous attend ?
Michel Mouillart : Dans les six prochains mois, une crise majeure des prix paraît peu probable. Un ralentissement de la hausse est attendu, mais on devrait finir l’année sur une progression similaire, voire un peu inférieure, à 2019. Paradoxalement, la hausse reste soutenue, voire s’accélère : actuellement, +5,1% sur un an, contre 4,8% en 2019. On peut envisager une augmentation annuelle de 3,5 à 4% à l’échelle du pays. Certaines régions verront les prix reculer, d’autres continueront à grimper, parfois de façon inattendue, comme à Limoges ou Besançon.
Bertrand Gstalder : Je préfère une lecture sur une autre temporalité. Comparer 2020 et 2019 a ses limites. Si l’on regarde les prix à l’automne, ils auront peut-être peu évolué depuis janvier, mais ils resteront supérieurs à ceux de septembre 2019. Les mois à venir devraient osciller entre stabilité et légère baisse, de 0 à -5%. Les acheteurs anticipent une baisse, les vendeurs misent sur le statu quo. Mais même un statu quo sur 2020 signifie une hausse sur un an. Si les prix baissent de 5%, on revient simplement au niveau de 2019. Le point de départ compte autant que la variation.
La reprise du marché du logement pourrait bien être progressive, selon Bertrand Gstalder.
La reprise se poursuivra-t-elle ?
Michel Mouillart : De quelle reprise parle-t-on ? Le rebond technique n’est pas une reprise durable. Je reste prudent, voire pessimiste : le second semestre 2020 sera poussif. En 2021, la reprise s’annonce lente et difficile. Tout dépendra du degré d’ouverture du crédit par les banques, mais la Banque de France ne semble pas vouloir desserrer l’étau. Sans action publique forte, le recul pourrait atteindre 190 000 ventes en 2020, et 230 000 sur la période 2019-2021. Un choc réel.
Bertrand Gstalder : Plusieurs scénarios peuvent se dessiner, et personne ne peut affirmer lequel se réalisera. Les indicateurs actuels pointent vers un rebond technique puissant. Les propriétaires et acquéreurs restent confiants. Si l’économie se redresse sans nouvelle secousse majeure, on peut espérer une reprise progressive d’ici la fin de l’année, sans retrouver toutefois les sommets d’avant-crise. 2021 pourrait prolonger cette tendance.
Je n’imagine ni un rebond fulgurant ni un effondrement massif des transactions à la rentrée. La voie la plus probable reste celle d’une reprise pas à pas, sans précipitation, mais sans retour en arrière brutal. Le marché immobilier n’a pas fini de surprendre, entre rebonds, attentes et nouveaux équilibres.
