Faut-il rénover ou acheter un bien immobilier neuf ?

Devenir propriétaire est le rêve de la plupart des locataires. Cependant, cela peut rapidement devenir un cauchemar si nous ne prenons pas les précautions habituelles ou quand nous voulons économiser de l’argent là où nous ne devrions pas le faire. Nous faisons le choix entre la rénovation de l’ancien ou la construction d’un nouveau. Bien que quelque 240 000 constructions individuelles soient réalisées chaque année, la rénovation reste la solution la plus choisie pour l’embarquement de biens immobiliers. Reconnue pour être beaucoup moins chère à acheter, la nouvelle construction présente quelques inconvénients.

Pour vous aider à faire votre choix, voici les bonnes questions à poser :

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Quel but ?

Échapper à une location où le propriétaire, le quartier et les contraintes pèsent n’est pas une décision à prendre à la légère. C’est à vous de définir vos objectifs, vos ambitions pour votre futur logement. Il devrait avoir un aspect pratique, une grande cuisine, de nombreuses pièces, un garage, sous-sol… ? L’environnement est-il important pour vous ? Distance du travail, commerces ou écoles à proximité, proximité des voisins sont tous à prendre en compte. Le choix esthétique ou la personnalisation extérieure de votre maison sera plus limité dans le cadre d’une rénovation. Vous devrez donc sacrifier plus de critères si vous voulez investir dans de vieux biens immobiliers.

Un autre aspect important dans l’examen de votre investissement initial est ce qui devrait être l’efficacité thermique de cette maison ? Pensez à une solution d’isolation externe, qui peut vous faire économiser des économies importantes.

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Quel budget ?

rénovationLa valeur verte d’un actif est échangée de plus en plus. Plus le logement est isolé et efficace dans la consommation d’énergie, plus il sera évalué. Étant donné que les normes thermiques dans la nouvelle construction sont plus strictes, le prix d’achat inclut déjà ce coût supplémentaire. Dans le cas de vous avez besoin d’un inventaire préliminaire (état de la structure, humidité, performance thermique, matériaux nocifs…) pour évaluer l’importance des travaux et définir les priorités. Demander des diagnostics obligatoires qui vous donneront un aperçu des faiblesses du logement.

nouvelle constructionCertes, il existe des aides à renouveler (ECO-PTZ, CITE, crédit d’impôt) ou à construire (prêt à taux zéro), mais le banquier prendra en compte un certain nombre d’éléments pour calculer votre capacité financière, tels que votre contribution, votre dépôt, votre revenu, votre travail, votre état de santé, etc. Les frais administratifs et notariaux sont plus élevés dans le cadre d’une acquisition de biens immobiliers. Vous devrez également prévoir un peu de temps pour des travaux exceptionnels, qui sont souvent beaucoup de rénovations. L’intérêt principal de la réside dans le fait que vous pouvez entreprendre un budget clé dans main, sans trop de surprise. Cependant, il reste à trouver le terrain idéal, bien exposé, dans un environnement agréable et surtout à moindre coût. Et ce ne sera pas une petite affaire !

Quel timing ?

Parmi vos critères de choix, vous serez bientôt comparé à celui du temps. La durée du travail peut être tout aussi longue pendant la construction ou la rénovation, mais avec la différence, vous pouvez déjà vivre dans votre maison si elle est « habitable ». Pendant que vous vous construisez aussi vous-même, vous devrez attendre au moins jusqu’à ce que vous atteigniez l’eau extérieure (*) avant d’espérer y vivre. Pour une nouvelle construction comptez de 8 à 10 mois pour la livraison clé en main. Vous pouvez réduire ce temps en construisant une maison en bois ou modulaire, des systèmes de construction qui ont l’avantage d’être préfabriqués à l’usine. Mais entre le temps de production et la finition, vous ne pouvez pas vous attendre à réduire en dessous de 4 ou 6 mois.

Dans le contexte d’une restructuration , la situation est très différente. En fait, si le bâtiment est isolé, avec des connexions d’eau et d’électricité, vous pouvez commencer à y vivre et faire le travail comme vous (et ceux des artisans !).

Enfin, en ce qui concerne les procédures administratives, les permis de construire peuvent être demandés dans le cadre d’une rénovation (extension de type, élévation, certaines ouvertures,…) et obligatoires pour toute construction . Le temps moyen pour obtenir est de deux mois. Pour d’autres travaux tels que la disposition des chambres, la menuiserie… une déclaration préliminaire est requise. Votre période d’enquête est d’un mois.

Quels fournisseurs pour quelles garanties ?

Dans le cadre d’une construction, deux possibilités sont disponibles : l’architecte ou le constructeur. Dans le premier cas, l’architecte vous demande des honoraires, variant en fonction de son expérience et de sa réputation, de ajouter au prix des matériaux et des travailleurs sur le site. Dans le second cas, le constructeur inclut sa marge dans le coût de la construction : le prix est « clé en main ». L’architecte s’engage à se conformer au Code des devoirs professionnels, qui définit les devoirs de l’architecte et ses obligations professionnelles : devoir de conseil, assistance, obligations envers ses clients… L’architecte est obligatoirement assuré pour couvrir tous les actes impliquant sa responsabilité professionnelle, pour couvrir ses engagements professionnels les dommages causés à des tiers et les perturbations et pratiques répréhensibles dont il peut être tenu responsable.

D’ autre part, le fabricant doit signer avec le maître d’ouvrage (le client) un contrat pour la construction d’une maison individuelle (CCMI), qui l’oblige à une garantie de remboursement (pour le remboursement des sommes versées lorsque le contrat n’entre pas en vigueur) et une garantie de livraison (dans le temps convenu) et le prix). Le constructeur est responsable pendant 10 ans à compter de la date de réception de la maison, pour les dommages qui compromettent la solidité de la structure ou la rendent inadaptée à l’usage prévu, et pour les défauts de l’équipement liés aux travaux de construction. Enfin, le fabricant s’engage avec ce contrat une garantie d’achèvement parfait et une garantie de bon fonctionnement (valable 2 ans).

Dans le cadre d’une rénovation, il y a beaucoup de possibilités à votre disposition. Premièrement, l’importance des travaux doit être évaluée correctement avant d’entreprendre le projet. Si le travail implique les fondations, la structure du bâtiment ou le cadre, il est préférable de se tourner vers un expert, tel qu’un architecte ou un entrepreneur, qui est reconnu pour ses compétences. Si vous appelez un artisan pour le soi-disant « deuxième emploi », quand il a terminé son travail, il doit vous inviter à une visite sur le site pour s’assurer que les travaux sont « terminés » et que l’équipement fonctionne correctement.

Si vous impliquez un courtier en construction, vous devez savoir que le courtier ne peut pas garantir l’achèvement des travaux. C’est un « plus clair » d’artisans qui, à travers son réseau et son expérience, vous guideront vers les bons fournisseurs.

Dans la mesure du possible, découvrez le fournisseur choisi, ses références, les garanties offertes et éventuellement les étiquettes en sa possession. Quel que soit votre choix, il sera décisif et souvent irrémédiable une fois les contrats signés. Vous devez alors examiner les avantages et les inconvénients bien avant de vous lancer sur elle.

Pour les rénovations thermiques telles que l’isolation, la menuiserie, le chauffage, il peut être intéressant de passer par un fournisseur multiservices tel que Technitoit. Cela vous aidera à simplifier le processus d’obtention de crédits d’impôt sur un ensemble de travaux, si votre le travail est admissible.

Bon à savoir : en tant que maître d’ouvrage, tant en cours de rénovation que de construction, conformément à la loi 78.12 du 4 janvier 1978, vous êtes tenu de souscrire uneassurance dommages pour les défauts pris en compte par la garantie de 10 ans. Cela vous permet d’être rapidement rémunéré pour le travail, sans attendre que la responsabilité du constructeur ou de l’entrepreneur soit définie.

Évitez  : Commencez les rénovations depuis le bas de la maison. Contrairement à une nouvelle construction, la rénovation commence à partir du haut de la maison, c’est-à-dire du toit. D’abord évaluer l’état de la toiture et du cadre, puis l’isolation sous le toit, puis les murs. Sauf pour les dommages graves au mur menaçant de s’effondrer, concentrez-vous sur le toit d’abord. Technitoit, spécialiste de la rénovation de la maison, sera en mesure de vous conseiller. N’hésitez pas à demander un devis, c’est gratuit !

( *) Hors air/hors d’eau  : un bâtiment est hors d’eau à la fin des travaux de toiture et d’étanchéité. Il est hors d’air une fois que les baies fenêtres extérieures pleines ou vitrées visées. A ce stade, nous pouvons commencer à mettre en œuvre des meubles et des finitions intérieurs.

Article mis à jour en novembre2017.

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