Acheter une résidence principale ou réaliser un investissement locatif constitue souvent le projet d’une vie. La première question à se poser lorsqu’on se lance dans ce projet immobilier est celle du financement. Dans la très grande majorité des cas, devenir propriétaire nécessite d’obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque. Dans ce contexte, souscrire un prêt immobilier est soumis à des règles strictes qui ont pour but de protéger l’emprunteur. Plusieurs lois viennent ainsi encadrer les conditions de l’offre de prêt, l’information du débiteur ou encore les modalités de remboursement. Pour trouver le capital nécessaire, il va falloir rechercher un établissement de crédit qui vous accompagne avec de bonnes conditions de financement, l’objectif étant de décrocher un bon taux immobilier. Comment s’y prendre ? Retrouvez dans ce guide quelques conseils pour obtenir les meilleurs taux.
Plan de l'article
Utilisez un comparateur de taux immobilier
D’une manière générale, les établissements de crédit définissent un taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par votre prêt immobilier. Il s’agit du taux annuel effectif global (TAEG) qui représente le pourcentage annuel du montant que vous aurez à emprunter. Ce taux permet de comparer les offres de prêt en fonction de leur coût total.
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Les contrats de prêt immobilier
Les offres de crédit immobilier peuvent varier d’un établissement A à un établissement B. Il importe alors de comparer chacun des paramètres associés au TAEG de chaque banque en l’occurrence le taux d’intérêt et les frais occasionnels. Cette démarche est utile pour trouver le meilleur taux pour votre investissement immobilier.
À cet effet, il existe des sites de comparaison en ligne qui vous aident à trouver l’offre de prêt qui correspond le mieux à votre profil emprunteur : lesfurets, par exemple, propose un comparateur de taux immobiliers très efficace grâce auquel vous serez en mesure d’identifier les meilleurs taux du marché.
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Autrefois, ce comparateur gratuit était surtout employé pour comparer les tarifs, les garanties et les services d’assurance santé, habitation, automobile, deux roues, etc. Aujourd’hui, il propose également des services de comparaison des offres de prêt immobilier, de comptes bancaires, de crédits, de gaz et d’électricité.
Crédit immobilier : les frais divers
Les frais occasionnés par votre emprunt immobilier sont liés aux intérêts, aux frais de banque, à la caution et à l’assurance du crédit immobilier. Les frais de banque comportent notamment les frais de dossier, qui peuvent être négociés. Quant à l’assurance emprunteur, elle peut être souscrite auprès d’un autre établissement. Elle a aussi un coût non négligeable à prendre en compte, et il y est bon là aussi de comparer les différentes offres proposées par les établissements.
Prenez soin de vos découverts bancaires
Avant d’entamer les démarches d’acquisition de votre bien immobilier, il faut porter une attention particulière sur les découverts bancaires. Ces derniers peuvent avoir un impact sur votre taux immobilier. Pour valider votre éligibilité à un emprunt immobilier, votre établissement de crédit mène d’abord ses propres enquêtes sur vos habitudes bancaires.
Ainsi, les nouveaux propriétaires qui bénéficient d’un crédit immobilier et d’un très bon taux d’intérêt sont ceux dont les comptes sont bien tenus. En outre, les banques financent généralement les dossiers qui présentent un apport d’environ 10 % du montant de l’opération.
En d’autres termes, un apport plus important permet d’obtenir un excellent taux pour votre prêt immobilier. Dans ce contexte, vous pouvez faire une épargne sur le long terme pour vous constituer un apport personnel. Vous utiliserez donc ce dernier pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, caution, frais bancaires…) afin d’améliorer votre taux de crédit immobilier.
Les financements sans apport sont également possibles, même si beaucoup plus rares. Toutefois, l’octroi de ce type de financement dépend de votre profil emprunteur.
Contactez votre banque pour obtenir un accord de principe
Vous recevez un accord de principe lorsqu’une banque accepte votre demande de prêt immobilier. Fourni à titre indicatif, l’accord de principe est différent de l’offre de prêt contractuelle. Il récapitule l’ensemble des modalités relatives à votre crédit immobilier.
Cela permet d’être mieux renseigné sur les conditions tarifaires de votre banque et de vérifier précisément les taux immobiliers proposés. Vous devez respecter un délai incompressible de 10 jours minimum de réflexion.
Au terme de ce délai, vous pouvez décider d’accepter ou de rejeter l’offre de la banque.
Faites jouer la concurrence pour votre prêt immobilier
Pour obtenir un excellent taux immobilier, vous pouvez mettre les banques en concurrence. Pour ce faire, il faut repérer au moins trois banques différentes et y déposer votre dossier. Selon les profils, les banques en ligne peuvent se montrer très compétitives. Lors de la négociation, vous pouvez présenter les offres des concurrents que vous avez sélectionnés.
Demandez de l’aide auprès d’un courtier immobilier
Une autre option consiste à faire appel à un courtier immobilier pour votre projet. En effet, le courtier immobilier sert d’intermédiaire entre vous et les banques. Entouré d’un vaste réseau, celui-ci connait les conditions de tous les établissements de crédit.
Son rôle principal est donc de vous aider à trouver les taux les plus bas du marché aux meilleures conditions. Dans cette optique, il négocie le meilleur taux d’intérêt au regard de votre profil auprès de ses partenaires bancaires.
Avec cet expert, vous bénéficiez d’un gain de temps lors de la recherche de votre prêt immobilier. Vous avez le choix entre un accompagnement en ligne ou en agence. Néanmoins, il faut prévoir des frais de courtage pour les diverses prestations d’un courtier immobilier. Cependant, ces frais ne sont à régler qu’une fois l’offre de prêt signée, et ils sont bien souvent largement rentabilisés.
Négociez votre assurance emprunteur
Hormis le taux d’emprunt, il faut également regarder le taux d’assurance que propose votre établissement ou la compagnie d’assurance indépendante que vous auriez présélectionnée. Une assurance à taux élevé peut affecter le montant total que vous aurez à rembourser. Depuis septembre 2010, les établissements de crédit ne peuvent plus imposer leurs propres assurances aux emprunteurs.
La délégation d’assurance
Les emprunteurs ont la possibilité de s’assurer auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. À cet effet, les banques ont l’obligation de soumettre à leurs clients des informations détaillées sur les niveaux de garanties de l’assurance de prêt qu’elles exigent.
Ensuite, vous pouvez opter pour une délégation d’assurance en sélectionnant le contrat le plus avantageux. En procédant ainsi, l’emprunteur peut générer jusqu’à 60 % d’économie sur le coût total de l’assurance de prêt.
La loi sur la consommation
La loi Hamon adoptée en 2014 permet de faire jouer plus facilement la concurrence lors de la souscription d’une assurance emprunteur. Avec cette loi, vous pouvez par exemple choisir l’assurance de la banque avec qui vous avez contractualisé le crédit immobilier et modifier/changer ensuite cette assurance.
Cela permet de bénéficier d’une assurance à un prix plus compétitif et d’une couverture mieux adaptée à votre situation personnelle. Une fois passé un certain délai, les emprunteurs peuvent également changer d’assurance. Il s’agit d’une résiliation annuelle qui intervient lors de la date d’anniversaire du contrat. Cependant, l’emprunteur doit aviser son assureur deux mois avant la date de l’échéance.
Le niveau de protection de l’assurance emprunteur
La quotité et la couverture sont quelques points essentiels qui doivent retenir toute votre attention. De façon générale, l’assurance de prêt immobilier vous protège en cas d’accident de la vie. Celle-ci prend en charge la mensualité ou le capital restant dû en cas de décès.
Ceci est possible grâce à l’assurance décès invalidité qui est une garantie que les banques exigent systématiquement lors de la souscription d’un prêt immobilier. On parle du décès et de la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
En revanche, la garantie perte d’emploi proposée avec une assurance de prêt et réservée aux salariés est facultative. Compte tenu des conditions très variables selon les contrats, il faut examiner minutieusement les clauses de cette garantie. Il faut par exemple être attentif sur le délai de carence, la durée et le montant d’indemnisation.
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