L’estimation d’un bien immobilier est l’opération qui permet de déterminer quasiment le prix juste pour la vente d’un bien immobilier. Elle peut être faite par un agent immobilier, un expert en immobilier, une agence immobilière ou un notaire. La prestation est gratuite ou payante selon les termes du contrat et selon le prestataire. La démarche est généralement la même quel que soit le prestataire.
Plan de l'article
L’analyse des documents relatifs au bien
L’estimation d’un bien immobilier commence par une analyse des documents. Cette première étape a pour but de s’assurer que le bien est véritablement une propriété du vendeur et que la construction répond aux normes. Le prestataire aura besoin de plusieurs documents à savoir : les actes de servitudes, le permis de construire, les pièces ayant rapport aux taxes foncières, aux plans, aux taxes d’habitations, à l’assurance, à la superficie du domaine, et à la surface habitable.
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Outre ces documents qui donnent des informations sommaires sur le bien, il faut étudier les pièces renseignant sur la structure technique du bien immobilier. Ici, les analyses dépendent de la durée du bien ainsi que le type de bien. Pour un bâtiment construit récemment, vous aurez moins de documents à fournir que pour un bâtiment construit il y a plus de 10 ans.
Les pièces relatives aux rénovations effectuées et aux rénovations futures seront également indispensables. Il s’agit principalement des travaux permettant de corriger les défauts de consommations énergétiques après un diagnostic énergétique. Pour les cas de copropriété, il sera demandé le plus récent « procès-verbal des Assemblées Générales des copropriétaires ».
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L’état des lieux
Une étude sur place permet au prestataire d’avoir une idée plus claire de l’état de votre bien. Il s’agira non seulement de vérifier si le bien est conforme à tout ce qui est renseigné sur les documents, mais aussi de relever d’éventuels défauts. L’agent évaluera principalement : la conformité aux normes générales et au PLU (Plan Local d’Urbanisme), les possibilités d’extensions, les défauts, les travaux de rénovation, les travaux de mise en conformité si nécessaire, la surface, l’état du sol, les matériaux utilisés pour la construction, etc.
C’est le moment pour l’agent immobilier de savoir réellement ce que vaut votre bien. On conseille aux propriétaires de se préparer à l’arrivée de l’expert. Notez qu’il n’est pas question de couvrir les défauts, mais de bien aménager la maison. Voiler des vices peut faire l’objet de poursuite judiciaire.
L’estimation de la valeur du bien
Pour estimer la valeur de votre bien immobilier, l’agent immobilier a le choix entre plusieurs techniques. Il peut en utiliser un seul ou combiner différentes méthodes afin de faire une estimation plus juste. On a :
L’estimation par valeur de remplacement
Dans ce premier cas, il faut tenir compte séparément de la valeur du terrain et le montant alloué à l’édification du bâtiment. La somme des deux déterminera celui de l’ensemble de votre bien immobilier.
L’estimation par comparaison
Ici, on considéra les biens semblables au vôtre, qui ont fait l’objet de vente récemment. Les experts détiennent le plus souvent des bases de données sur les transactions effectuées. Le prix de votre bien sera donc déterminé en tenant compte du coût moyen des ventes, mais aussi des spécificités propres à votre bâtiment.
L’estimation selon les revenus locatifs
L’estimation grâce à la « méthode locative » se base sur les revenus locatifs possibles, qui dépendent de la valeur du bien en location. C’est le principal paramètre dans ce cas.
L’estimation « à dire d’expert »
L’expert en estimation immobilier s’appesantira sur sa connaissance du domaine. Il fixera le prix en tenant compte de ses expériences passées. La méthode est employée dans des zones où il y a rarement de transactions immobilières.
Les critères qui influencent la valeur du bien
La valeur de votre bien pourra être surcotée ou décotée selon de nombreux paramètres. Ce sont des critères qui ne dépendent pas des propriétaires, mais plutôt de l’aménagement de l’environnement où se trouve le bien.
Le professionnel en estimation de biens immobiliers évaluera l’accessibilité. Est-ce que des routes mènent à votre bâtiment ? Si oui, combien sont-elles et dans quel état sont-elles ? Votre bâtiment est-il situé dans une zone où les services essentiels sont disponibles ? Y -a-t-il des écoles, des hôpitaux, des magasins, un commissariat et autre structure étatique à proximité ? Les réponses à ces différentes questions auront un impact sur l’estimation finale.
