Comment fixer le prix d’une colocation ?

Ça fait un moment que je ne voulais pas te parler d’un de mes projets. Ce n’est pas le plus fou, le plus rentable ou le plus cher. Mais c’est toujours un distributeur de billets passif avec un colocataire

C’ est juste un projet simple que tout le monde peut faire . Dans l’immobilier, même si vous avez un salaire en moyenne française de 1600€ par mois, vous pouvez obtenir un financement et investir… à condition d’être un bon manager.

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livret A va sembler fade à côté. Ceci est un exemple de ce qu’il est possible de faire si vous déménagez. C’ est un colocataire. Le

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Contenu

  • 1 Le distributeur de billets passif avec une colocation :
        • 1.0.0.1 La ville n’est pas importante même si je sais que c’est l’excuse #1 que nous aimons utiliser « c’est trop cher dans ma ville ». 500 mètres de cet appartement, nous trouvons la même zone pour 120 000€. Cet exemple n’est pas destiné à vous dire que vous pouvez faire exactement la même chose. Vous doit toujours mener à bien un projet qui soit compatible avec votre situation et surtout négocier.
        • 1.0.0.2 Améliorations que je veux faire :
  • 2 Travaux :
    • 2.1 14k€ : rénovations et cuisine/salle de bain
    • 2.2 1.6k€ : plombier/électricité
    • 2.3 3 à 4 k€ pour le mobilier
  • 3 Financement :
  • 4 Résumé de l’achat :
  • 5 Fiscalité :
  • 6 Légal :
  • 7 Mise en œuvre du projet :
  • 8 Surprises :
  • 9 Location
  •  :

  • 10 Le résultat :
  • 11 Tour vidéo (presque terminé !)
  • :

  • 12 Bilan :
  • 13 Côté Cashflow :
        • 13.0.0.1 Donc j’ai encore 185,5€ par mois.
        • 13.0.0.2 Si vous voulez rejoindre l’élite des investisseurs et réussir votre investissement locatif, vous pourriez être intéressé par ce que j’ai ici.

Le distributeur de billets passif avec une colocation :

Il s’agit d’un appartement de 56m² dans une copropriété des années 70. L’ensemble n’est pas attrayant ou sexy.

Les charges de copropriété sont de 1500€ par an.

Ils semblent élevés, mais ils comprennent l’entretien et surtout l’eau chaude et froide et le chauffage. Il n’y a pas d’ascenseur et nous sommes au deuxième étage.

Bon point pour mon projet donc, le chauffage n’est pas réglable dans l’appartement ce qui garantit le contrôle de ma facture EDF !

Les charges non imputables au locataire et qui resteront pour moi sont de 500 €/an. Le prix demandé, 96.000€ est un peu élevé pour son emplacement et son état. Après négociation, j » obtenir 82.000€.

La ville n’est pas importante même si je sais que c’est l’excuse #1 que nous aimons utiliser « c’est trop cher dans ma ville ». A 500 mètres de cet appartement, nous trouvons la même zone pour 120.000€. Cet exemple n’est pas destiné à vous dire que vous pouvez faire exactement la même chose. Vous devez toujours réaliser un projet qui correspond à votre situation et surtout négocier

. C’ est une négociation correcte mais avec le recul, j’aurais pu avoir 3 à 5K € de moins. Toujours facile après !

Sur l’emplacement, il est dans le centre-ville donc un excellent point même si le bâtiment et ce coin du centre-ville ne sont pas du tout attrayants… ce qui justifie en partie le prix. Mais ce coin va s’améliorer : le tram arrive dans quelques années.

L’ objectif était simple : créer un colocataire. Pour arriver à mes fins, j’ai vu une belle opportunité à travers la cuisine .

Il est grand et peut donc être utilisé pour manger. Un espace attenant qui n’est pas considéré comme habitable de 3,5m² permet de créer des rangements pour alléger la cuisine.

L’ appartement a été configuré en 2 chambres. La rentabilité vient de la 3ème chambre.

Mais lequel vous dites-vous ? J’ai transformé le salon en chambre. Pour cela, un artisan a fermé une partie de la double porte et il évidemment a ajouté une porte. « Mais ne pensez-vous pas qu’il faut une place pour vivre ?

La question typique est toujours le lieu de la vie. Voici 2 raisons pour lesquelles je ne pense pas que cela devrait être  »  :

  • Quand vous êtes étudiant, qui allons-nous rencontrer ou faire la fête ? Chez celui qui a le plus de place. Et quoi de mieux que les colocataires ? Donc, pour la tranquillité des autres colocataires, voisins et la mine : pas de grand salon
  • Ce n’est pas rentable

Les améliorations que je veux apporter :

Pour donner de la valeur à cette propriété, j’ai vu plusieurs types d’améliorations.

  • Rénover les murs et les planchers
  • Déplacer la machine à laver de la salle de bain car elle étouffe l’espace à la cuisine
  • Transformez le salon en une chambre
  • Rénover la salle de bain
  • ARRANGER LE BALCON
  • Refaire complètement la cuisine et moderniser (plaque de cuisson électrique, lave-linge, lave-vaisselle, bar à lunch)

Bon point  : les cadres sont récents et n’ont pas besoin d’être modifiés.

Les œuvres :

Pour la première fois, j’ai décidé de m’impliquer personnellement dans le travail. Je voulais prendre ce temps pour apprendre et voir le temps qu’il me faut et les gains financiers que je peux faire. J’ai eu 2 citations supplémentaires :

  • Le premier à peindre et interorer le couloir et le salon qui étaient vraiment dans un état déplorable
  • Fermer le salon
  • Poser une cuisine moyenne/haut de gamme (pas d’Ikea/Leroy Merlin qui ne sont pas mal du tout)
  • Redo planchers dans la cuisine et la salle de bains
  • Changer le lavabo dans la salle de bain

14k€ : rénovations et cuisine/salle de bain

L’ autre citation est l’électricité et la plomberie.

Dans cet ancien appartement, la peinture bien sûr, n’était pas équipée pour recevoir machine à laver, lave-vaisselle, plaque de cuisson électrique car il nécessite un ligne dédiée.

Il est donc nécessaire de dessiner plusieurs lignes de la carte et d’ajouter des prises pour pouvoir connecter le nouvel équipement selon le nouveau plan de la cuisine.

En outre, la cuisine d’époque a plomberie au plomb et n’a pas le nombre requis d’entrée d’eau et de vidange, sans parler de l’impossibilité de poser une nouvelle cuisine sur l’installation existante.

1,6k€ : plombier/électricité

3 à 4 k€ pour les meubles

  • Lit simple (même raison que pour l’espace commun, cela évite le séjour des invités et permet plus d’espace dans les petites chambres)
  • Armoire, bureau, chaise de bureau, étagère, chevet, 2 lampes, tapis

Au total, le budget de rénovation et d’équipement s’élevait donc à 18 à 20 k€.

Financement :

Ma banque m’a offert un prêt sur 15 ans à 1,45%, j’ai un paiement mensuel de 640€.

J’ emprunte 101 635€. Je n’ai pas cherché à obtenir 20 ans car je pense pouvoir obtenir un flux de trésorerie satisfaisant.

La banque veut que je mette un peu d’argent parce que j’ai trop d’actions (nous approchons les 7 numéros à la maison…).

L’ idée est simple : combien je dois encaisser pour être rentable ?

Hypothèse prudente : Je loue chaque chambre 300€ charges comprises après observation des offres sur le marché.

Je reçois 900€ de loyer y compris les charges . Avec mon financement, j’ai donc (648/900 = 0,72) presque une différence de 30% entre mon paiement mensuel et mon loyer. Cela signifie que pour la banque c’est une opération blanche qui ne me coûte rien personnellement.

Évidemment, cela ne doit pas être confondu avec la trésorerie opérationnelle, mais c’est un point important pour pouvoir emprunter sans limites.

En réalité, il est évidemment nécessaire de calculer en prenant seulement le loyer net des charges dans mon cas 750€, ce qui est le minimum à viser. En ce qui concerne les vacances de location, je suis plutôt serein. J’ ai loué le dernier salle en 6 heures (publication d’annonce, visite, confirmation).

Résumé des achats :

  • Prix du bien : 82 000€
  • Honoraires de notaire : 4761€
  • Honoraires d’agence : 5500€
  • Rénovations et ameublement : 18 000€
  • Prix total rénové : 110 261€

Fiscalité :

Taxe Je serais dans le régime LMNP parce que la propriété sera louée dans meublée ce qui est le cas de mon colocataire. Je pourrais donc amortir tous mes coûts d’acquisition et mon travail. Parfait pour ne pas payer d’impôts sur mes loyers pendant de nombreuses années. Étant donné que cette transaction s’ajoute à toutes les autres que j’ai en vertu de ce régime, elle apportera son revenu et son amortissement au bilan qui sera effectué à la fin de l’année.

Juridique

Puisque la plus petite pièce est inférieure à 10 m², je n’ai pas le droit de faire des baux individuels. Bien sûr, les baux de police ne rentrent pas à la maison pour cela surtout si les étudiants sont étrangers, mais pour faire les choses bien, je vais faire un bail commun sans clause de solidarité. J’ai vite vu que je n’aurais pas de mal à remplir ce colocataire.

Mise en œuvre du projet :

Ayant fait l’acquisition en avril, je me suis laissé jusqu’au début de l’école pour tout faire tranquillement et expérimenter avec les œuvres par moi-même.

J’ ai demandé 6 mois de retard de remboursement, je ne paie que 122€ par mois pendant 6 mois.

Ça me fera de l’argent car tout sera loué avant. Évidemment, les travaux ont été achevés bien avant l’été !

Ce que j’ai décidé de faire : je n’aimais pas du tout le sol, alors j’ai choisi de le faire entièrement.

La prise est celle faite par un professionnel il coûte assez cher parce que c’est surtout le temps. Il faudrait compter 5000 à 6000€ de matériaux inclus. J’ai donc choisi un passage intensif en PVC de sol à 22€/m². J’en ai eu pour 1100€ de matériaux. J’ai fait une partie de la pose et j’ai été aidé pour le reste. Coût total 1300€.

Mon sol n’est pas beau ?

Dans la travaux planifiés, j’ai également pris en charge la partie salle de bains et de nombreuses peintures.

Puisque les supports sont propres, il n’y a pas besoin d’une grande technicité.

Et le plus important, il est nécessaire d’adapter le niveau de finition au projet . Ici, ils sont étudiants donc il n’y a pas besoin de viser la perfection.

J’ ai donc décidé de laisser les murs et les plafonds des 2 autres chambres telles qu’elles sont.

D’ autre part, je mets le paquet sur repeindre les portes, changer les poignées , et finir le sol bien en repeignant les plinthes et en posant des quarts de ronde.

Quant à la décoration, j’ai choisi des choses plutôt simples mais modernes sans regarder trop loin.

La cuisine était solide et aurait pu durer encore 200 ans !

Surprises :

Chaque chantier apporte beaucoup de surprise. Le bon et le mauvais . Les bons :

  • L’ appartement est en bonne santé , les murs sont droits, la fibre est déjà posée, parfaite pour l’internet que je prends soin. J’installe un socket dans l’entrée pour mettre la boîte

Le moins bon :

  • Le câblage électrique est farfelu . Aucune couleur ne correspond (le fil est bleu derrière l’interrupteur et devient brun au niveau de l’ampoule qu’il contrôle). Les interrupteurs dans le salon coupent l’éclairage des chambres par le bas. Une partie des prises est en série.
  • Le mur entre la cuisine et la salle de bain est mince, l’installation d’un haut meuble dans la cuisine, l’artisan a légèrement cassé une tuile dans la salle de
  • Après avoir fini de coller la toile et les peintures, je souffre d’un petit dommage d’eaubain . Heureusement, l’assurance m’a compensé pour tout recommencer.
  • La coordination des deux parties prenantes a été compliquée , j’ai perdu au moins 3 semaines à cause de cela. Je me suis retrouvé en tant que directeur de construction, je n’était pas prêt.
  • La cuisine était massive  : plan de travail en béton armé, dalle de béton. Marteau de couture obligatoire. Nous avons sorti 400 kg de déchets.

Location :

Une annonce sur le coin droit. De belles photos. Un texte clair. J’ai reçu des dizaines de demandes. Tout a été loué en quelques jours.

Loyer total : 1070€ La prochaine fois, j’augmenterai le loyer !

Le résultat :

Vidéo Tour (presque terminé !)

:

Bilan

En faisant une partie du travail moi-même et en étant sur le terrain, j’ai pu réduire le projet de loi et obtenir un meilleur résultat, mais au prix de beaucoup de temps.

J’ estime que j’ai économisé 6 à 7000€.

Il ne s’agit évidemment pas d’une approche adaptée à ma situation pour le reste des projets.

Mais cela m’a permis d’ apprendre beaucoup sur matériaux, certains réflexes, l’organisation du site et il me servira par la suite.

  • Le projet total m’a donc coûté 16 k€ en travaux et en ameublement pour un résultat plus avancé (sols complètement refaits…).
  • La banque m’a prêté 101.365€, j’ai dépensé 108,261€. J’ai donc sorti de ma poche 6896€ pour ce projet. Une grande première 🙂
  • J’ aurais pu réduire encore la position de travail en optimisant d’autres points sur le site (gain de 2 à 4k€).
  • J’ ai loué les 3 chambres pour 1070€. Je suis donc bien au-delà de mon objectif de rentabilité.

Du côté de la gestion, c’est calme . Les locataires restent pendant au moins une année scolaire. Il est simplement nécessaire d’éviter ceux qui partent en stage après 6 mois.

À l’avenir, le colocataire de référence va visiter à ma place et me donner son feu vert sur le candidat, je vais valider la partie administrative.

Côté trésorerie :

Lyers Inclus Charges : 1070€

Dépenses :

  • Assurance : 7,5€
  • Charges de copropriété : 150€
  • Internet : 15€
  • Électricité : 30€
  • Taxe foncière : 42€
  • Paiement mensuel : 640€

Total : 884,5€

J’ ai donc encore 185,5€ par mois.

Pas d’impôt grâce à la dépréciation, je vais vous passer les calculs.

L’ opération n’est pas exceptionnelle, mais c’était un test pour moi. Voyez ce qu’un simple appartement bien rénové avec une utilisation différente pourrait donner. Créez un distributeur de billets passif avec une colocation étape par étape.

L’ idée est avant tout de vous montrer que vous DEVEZ avoir un loyer beaucoup plus élevé que votre paiement mensuel juste pour que le projet se paie lui-même.

Si je me contenterais d’avoir 650€ de loyer (calcul de l’agent immobilier), ce projet ne serait pas viable du tout .

Les chiffres sont réels et réalistes . Les dépenses seront évidemment attendues soit au niveau de la copropriété, soit au niveau de l’appartement qui utilisera une partie du flux de trésorerie.

Rappel : la détention d’une propriété coûte nécessairement de l’argent sur la durée d’ entretien et de rénovation.

Je pourrais augmenter un peu mon forfait de charge ou même mon loyer en raison de la facilité avec laquelle j’ai loué chaque chambre (des dizaines de demandes reçues) et donc avoir plus de marge de sécurité. Je dois pouvoir avoir 100 ou 150€ de plus par mois.

Et en faisant une grande et grande optimisation sur l’achat, j’aurais pu tirer encore plus de trésorerie. Probablement 350/400 € cashflow par mois.

Mais nous apprenons tout le temps. De tout le monde.

Au début, vous devez viser le plus grand flux de trésorerie possible. Pour moi, c’est juste un appartement de plus, je n’ai pas besoin de ce revenu mais si vous commencez, vous devez être super optimisé. D’où l’importance de savoir ce que vous faites !

Mais même. Même si cet appartement vous coûte 500€ par an. Il vaut toujours mieux investir 500€ dans une propriété… et avoir un appartement à la fin que de ne rien faire.

N’ importe qui peut le faire. Tout le monde peut acquérir 2, 3 ou 4 appartements.

Et faites un petit patrimoine de 400 ou 500 k€ au fil du temps.

Si vous voulez rejoindre l’élite des investisseurs et réussir dans votre investissement locatif

, vous pourriez être intéressé par ce que j’ai ici. Apprenez à calculer la rentabilité ? J’ai une vidéo ici qui explique tout cela

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