Qu’est-ce qu’une Moins-value immobilière ?

En février 2021, le taux moyen de l’immobilier était de 1,14 % sur 232 mois. Une bonne occasion d’acheter un logement plus grand ou d’échanger votre crédit, mais pas pour tout le monde. Parce que malheureusement dans certaines municipalités, les prix au m² se sont effondrés , et la perte immobilière complique l’opération.

Les grandes villes sont également concernées

Si la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement augmente avec le temps, il est parfois nécessaire de s’armer de patience. Parce qu’il arrive que divers facteurs font baisser les prix de l’immobilier dans une zone urbaine.

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C’ est particulièrement le cas dans Vierzon (18). Lors de la mise à jour du 1er mars 2021, Best Agents a vu une baisse de -8% en 10 ans dans les prix des anciens biens immobiliers. Maintenant, la transaction moyenne est de 938 €/m² (source : betursagents.com).

A Nevers (58) les prix des logements sont imbattables. Les appartements vendre en moyenne à 884/m², après une baisse de -9,7% en 10 ans.

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Mais les régions centrales ne sont pas les seules concernées. A Palisse (19) les maisons sont vendues dans une gamme de 745 €/m² à 1490 €/m². Une aubaine pour les jeunes couples, une difficulté pour accéder aux propriétaires dont la résidence principale aurait pu perdre -6,4% en 10 ans%.

Difficile de se déplacer avec la perte immobilière

Quand un ménage décide de devenir propriétaire, c’est dans l’idée d’effectuer une opération immobilière rentable. L’idée est de mettre votre argent dans la pierre, afin que vous puissiez ensuite déménager dans un logement plus grand au fur et à mesure que la famille s’agrandit. Malheureusement, il arrive qu’une perte immobilière gâche ces plans.

Ainsi à Beauvais (60) Best Agents enregistre un prix de vente moyen de 2051 €/m2 sur les maisons anciennes. Oui, mais voici : les prix ont perdu -9,6% en 10 ans. Un couple qui a acheté en 2011 peut avoir à payer 269 000€ pour une maison de 120 m2, qui vaudrait246 000€ aujourd’hui.

Toutefois, au premier trimestre de 2011 , le taux moyen de l’immobilier était de 3,59 % sur une vingtaine d’années (source : ASC et crédit au logement). Après 10 ans de remboursement, les propriétaires auront versé 120 versements mensuels de 1573€, soit 189 000 euros (arrondis) et le capital restant dû serait d’environ 158 000€.

Si les propriétaires voulaient revendre pour déménager, avec les pénalités de paiement anticipé ils resteraient moins de 88 000€ après avoir dépensé 189 000€ pendant 10 ans.

La perte immobilière conduit au remboursement du crédit

Aujourd’hui, les ménages ont la possibilité de profiter de taux d’emprunt avantageux pour réduire leurs paiements mensuels. Par exemple, ceux qui avaient emprunté en mars 2016 ont pu le faire à 1,90 % sur 20 ans (source : ASC et crédit logement). Aujourd’hui, ils pourraient racheter leur crédit immobilier à 0,90% sur 15 années.

Mais il compte sans aucune perte immobilière.

A Mantes-la-Ville (78) notaires constatent que les anciens appartements ont perdu -17% en 5 ans (source : notairesdugrandparis.fr)

Ainsi, un appartement acheté 150 000€ il y a 5 ans ne vaudrait aujourd’hui que 125 000€ . Une perte de valeur constatée dans d’autres villes de la région Parisienne. Si son propriétaire l’a acquis à 1,90 % sur 20 ans en mars 2016, il paierait des versements mensuels de 752€ (hors assurance). Après 5 ans (60 échéances payées), il aurait encore 118 000 euros à rembourser (arrondi).

Oui, mais voici : les sociétés de rachat de crédit ne s’engagent qu’à 80% de la valeur hypothécaire, au mieux. S’il voulait racheter son crédit immobilier afin de bénéficier de meilleurs tarifs, les pénalités de paiement anticipé et la nouvelle garantie lui coûteraient au moins 2 000 euros.

Le montant du rachat équivaudrait donc à environ 120 000€ , soit plus de 80% de la valeur hypothécaire de son appartement, il ne pourra pas racheter son crédit.

Attendez que la valeur de la propriété augmente

Si ce n’est pas le bon moment pour vendre, le propriétaire doit attendre autant que possible. Parce que les chiffres prouvent que les prix de l’immobilier augmentent à long terme, tandis que les paiements mensuels de crédit sont payés à un taux fixe.

La perte de valeur d’un bien n’affecte donc pas le budget mensuel du propriétaire du bien. De plus, il n’a aucun intérêt à revendre en dessous du prix auquel il a acheté, car une perte immobilière n’est pas attribuable à des gains en capital de même nature ni à son revenu global.

Il vaut donc mieux attendre, car les chiffres prouvent que les prix des logements anciens augmentent à long terme.

L’ indice INSE des prix des maisons anciennes s’est établi à 94,9 dans la zone métropolitaine de Lille au 4ème trimestre 2008. Au 4ème trimestre 2020 il est passé à 122 après des changements dans la dent de scie, y compris une chute importante en 2015. Malgré les aléas économiques, les prix des logements ont ainsi progressé de 28% en 13 ans .

l’immobilier augmente à long terme, tandis que les paiements mensuels de crédit sont payés à un taux fixe.

La perte de valeur d’un bien n’affecte donc pas le budget mensuel du propriétaire du bien. De plus, il n’a aucun intérêt à revendre en dessous du prix auquel il a acheté, car une perte immobilière n’est pas attribuable à des gains en capital de même nature ni à son revenu global.

Il vaut donc mieux attendre, car les chiffres prouvent que les prix des logements anciens augmentent à long terme.

L’ indice INSE des prix des maisons anciennes s’est établi à 94,9 dans la zone métropolitaine de Lille au 4ème trimestre 2008. Au 4e trimestre 2020, il est passé à 122 après des changements dans les dents de scie, y compris une chute importante en 2015. Malgré les risques économiques, les prix des logements ont ainsi progressé de 28% en13

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